[빌라왕 대책] 전문가들 "역전세난 속 임차인 보호 긍정적이나, 아쉬운 부분도"

최근 3개월간 서울 역전세 아파트 5309건

전세금 반환보증 사고 건수, 당분간 증가세

"법 개정은 불투명…시장 모니터링·특약 추가 확대 필요"

2일 국토교통부는 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했다.ⓒ데일리안

역전세난 확산으로 신축 빌라 등에 거주하던 임차인들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 위험이 높아지는 가운데 정부의 전세사기 예방 대책을 두고 전문가들은 시의적절한 조치였다고 긍정적인 입장을 내놨다.

다만 일부 제도개선은 입법 개정 등 추가적인 개정이 필요한 만큼 아쉬운 부분도 있다고 평가했다.

2일 국토교통부는 관계부처 합동으로 '전세사기 예방 및 피해 지원방안'을 발표했다. 이번 대책에는 악성 임대인 퇴출을 위한 전세금 반환보증 개선, 위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 다각적 사기 예방조치와, 저리의 전세자금 대출 지원(금융), 긴급거처 공급확대(주거), 원스톱 법률 서비스 등 피해 임차인에 대한 지원 및 전세사기를 막기 위한 단속·처벌 강화책이 다수 포함됐다.

직방에 따르면 전세사기가 주로 집중된 연립·다세대(14만2752건), 단독·다가구(17만4112건), 오피스텔(8만1429건) 등의 전세 거래가 지난해에만 39만8293건(1월31일 계약일 집계기준 추출)을 기록했다.

또 최근 3개월간 전세 거래된 역전세 아파트는 서울 5309건, 경기 1만526건, 인천 2439건 등으로 나타났다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "주택 전세가격 하락에 따른 임대인이 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성이 있는 역전세 현상이 발생되고 있는 현실을 감안할 때 임차인 보호를 위한 제도개선이 필요한 시점이었다"며 "전세사기에 대한 단속과 처벌 등 사후적 조치 외에도 전세사기 예방과 사전적 모니터링 및 피해자 구제 등과 관련된 제도 개선이 긍정적"이라고 했다.

특히 오는 5월 시행하는 주택도시보증공사(HUG)의 전세금 반환보증을 매매가의 100%에서 90%로 전세가율 하향 조치는 전세사기를 예방하는 데 효과적일 것으로 보고 있다.

함 랩장은 "보증제도 악용 등 모럴헤저드를 낮추거나, 감정평가사의 시세 부풀리기 방지(감정평가 제한적 활용 등), 안심 전세앱 공개(신축빌라 등의 시세, 악성 임대인 정보, 세금체납 정보, 전세가율, 경매낙찰률 등) 등으로 조직적 전세사기나 임대인의 악의적 무자본 갭투자, 깡통전세 리스크를 다소 줄일 수 있을 것"이라고 전망했다.

하지만 일부 제도개선이 다가올 봄 이사철 이후에 법이 개선될 예정이거나, 수도권과 지방 또는 주택상품 유형 간 시행시기 차이가 있고 나쁜 임대인 명단공개 등은 국회 입법 개정이 불투명한 여지가 있다는 점은 아쉽다는 평가다.

지난 3년간 저금리 상황 속 저리대출을 이용한 비아파트 주택 인허가가 상당했다는 점에서 당분간 빌라왕·건축왕 같은 전세사기나 보증금 미반환 사례가 불거질 수 있기 때문이다. 실제 2020년~2022년 단독·다가구, 연립·다세대 인허가 건수는 전국적으로 31만5757가구였고, 이중 56%인 17만8051가구는 수도권에 집중됐다.

주택시장 수요 둔화로 매매 거래가 크게 줄며 일부 매물의 전세화가 발생했고, 지난해 12월 전국 연립·다세대 경매 평균 매각률이 20.13%, 평균 매각가율이 70.73%로 관련수치가 내려가고 있다는 점 등을 고려하면 HUG 등의 전세금 반환보증 사고 건수도 당분간 증가세를 기록할 것이란 전망이 나온다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "전세사기 피해자들에 대한 지원책이 제시된 것은 매우 긍정적"이라며 "임차인이라면 일단 실거주수요라고 봐도 무리가 없으니, 이들에 대한 주거지원과 피해복구를 제도적으로 지원한다는 것은 중요하다. 다만 시행 이후 제도운영에서 제기되는 내용들을 추가 보완하는 것이 적절하겠다"고 설명했다.

함 랩장은 "비아파트 전세 시세와, 주택 전세가율, 전세보증금반환사고 지역 통계 외에도 임차인의 정보 교섭력을 높일 수 있도록 역전세 지역, 임차권등기명령 지역 등에 대한 추가적 정보 제공과 시장 모니터링이 필요해 보인다"며 "공인중개사의 주택 임대차 범용 계약서 강화나 특약 내용 추가 확대도 고려해야할 것"이라고 말했다.