등록임대주택 임대보증금 반환보증 가입의무 강화

'민간임대주택에 관한 특별법' 하위법령 개정안 입법예고

임대사업자의 보증 미가입으로 인한 임차인 피해 방지를 위해 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화 등을 위한 제도개선을 추진한다.ⓒ서울시

임대사업자의 보증 미가입으로 인한 임차인 피해 방지를 위해 등록임대사업자의 의무 임대보증 관리 강화 등을 위한 제도개선을 추진한다.

국토교통부는 지난달 2일 발표한 '전세사기 예방 및 피해지원 방안' 후속 조치로 '민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙' 개정안을 입법예고(’23.3.22, 40일간) 한다고 밝혔다.

주요 내용을 살펴보면 임대사업자의 보증금 보증보험 미가입 시 임차인에게 계약 해제·해지권을 부여한다.

최근 전세사기 피해 사례에서 임대사업자에게 임대보증금 반환 보증 가입의무가 있음에도 실제로는 임차인의 기대와 달리 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않은 경우가 다수 드러났다.

이에 따라 임대사업자가 임대보증금 반환 보증 가입의무를 위반한 경우에는 임차인이 임대차계약을 해제·해지할 수 있도록 하고, 이로 인한 손해도 배상하도록 할 예정이다.(시행령 안 제35조제2항, 시행규칙 안 별지 제24호 표준임대차계약서)

또 임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법을 개선한다.(안 시행령 제39조제2항)

임대사업자의 임대보증금 반환 보증 계약을 위한 주택가격 산정 시 신축빌라 등에 대해 감정평가액이 활용되는 점을 이용해, 일부 임대사업자와 감정평가사들이 결탁, 감정평가액을 부풀려 보증에 가입하는 문제가 있었다.

앞으로는 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 시 기존 산정방법(감정평가액·공시가격·실거래가 중 선택)을 ①공시가격→②실거래가→③감정평가액 순으로 적용하도록 하고, 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절하다고 인정하는 경우에만 적용한다.

이와 함께 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 평가한 감정평가액만 인정한다.

원희룡 국토부 장관은 "임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입은 이미 의무화돼 있지만, 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡해 임차인이 전세사기 위험에 노출되는 사례도 있었다"며 "임대사업자가 보증보험을 가입하지 않은 경우, 임차인의 구제방법을 구체화하는 등 임차인 보호가 한층 강화될 것으로 기대한다"고 설명했다.

또 "보다 투명하고 적정한 가격을 책정하도록 주택가격 산정방법을 개선해, 감정평가액 부풀리기가 전세사기의 수법으로 이용되는 것을 차단시키겠다"고 밝혔다.