“불법을 합법으로?” 근생 빌라 ‘양성화’ 하자는데…형평성 논란 팽팽

건축법 위반건축물 전국 13만여개, 이행강제금 부과

소유주들 “대부분 모르고 분양받아” vs 국토부 “원칙상 불가”

“주택으로 용도변경할 수 있도록 퇴로 마련해 줘야”

지난 6일 전국특정건축물총연맹은 국토교통부 앞에서 위반건축물 양성화를 요구하는 집회를 개최했다.ⓒ전국특정건축물총연맹

건축법을 위반한 근린생활시설(근생) 빌라 등 건축물의 양성화 주장을 두고 형평성 논란이 거세다.

소유주들은 상당수가 위반 사실을 모르고 매입한 경우가 대다수이기 때문에 선의의 피해자에 대한 구제가 이뤄져야 한다고 요구하고 있는 반면, 국토교통부는 원칙적으로 불법을 합법화할 수 없다는 입장이다.

12일 국회에 따르면 위반건축물을 양성화거나 이행강제금 부담을 완화하자는 취지로 발의된 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’은 총 10개다. 여야를 막론하고 국민의힘에서 4건, 더불어민주당에서 6건이 발의됐다.

국토부에서는 지난 2022년 기준 위반건축물 수를 13만6505개로 집계했다. 시정명령을 따르지 못한 위반건축물 소유주들은 각 지자체 조례에 따른 비율 만큼 이행강제금을 원상 복구할 때까지 납부해야 한다.

전국의 위반건축물 집계는 각 지자체에서 적발한 숫자를 합산한 것으로, 실제 수는 더 많을 수 있다. 소유주들 중 위반건축물인 사실을 파악하지 못한 경우도 있을 것으로 예상된다.

위반건축물의 대표적인 사례는 근생 빌라다. 주거용으로 사용할 수 없는 근린생활시설에 취사시설이나 바닥난방 등을 설치해 빌라로 둔갑시키는 식으로 법을 위반하는 것이다. 사실상 건물이 일반 빌라와 크게 다르지 않아 구분하기가 쉽지 않다.

최부길 전국특정건축물총연맹 대표는 “근생으로 허가를 받아놓고 준공하고는 빌라라고 홍보하는 경우가 많았다”며 “잘 모르고 분양받은 사람들은 거주하다가 나중에서야 위반사실을 알고 이행강제금을 납부하게 되는 것”이라고 주장했다.

이어 “소유주들은 2019년 건축법 개정 이후 전세대출과 담보대출이 모두 막히게 되면서 새로 세입자를 구할 수도, 건물을 팔 수도 없게 됐다”며 “결국 세입자에게 보증금을 돌려주지 못해 전세사기 문제로까지 번지게 되는 것”이라고 덧붙였다.

지난 2019년 4월 건축법 개정으로 이행강제금 부과 등 규제가 강화되면서 위반건축물에 대한 문제가 수면 위로 드러났다는 것이다. 특히 최근에는 근생 빌라에서 전세사기를 당한 피해자들이 구제 대상에서 벗어나는 등 2차 피해도 불거지고 있다.

공인중개사 A씨는 “예전에는 근생인데도 기숙사로 사용하거나, 창고인데 구조변경을 해서 원룸을 만들던 일들이 만연했다. 현재는 대출이 막혔으나 과거에는 담보대출과 전세대출이 나왔다”며 “저년차 공인중개사가 모르고 중개했다가 나중에 문제가 생겨 건축물대장을 떼봤을 때 근생 빌라인 것을 알아차리거나, 알고도 만연하게 중개된 사례도 많았다”고 설명했다.

그러나 국토부에서는 건축법을 위반한 사안을 양성화하고 눈감아 주는 것은 형평성에 어긋난다고 보고 있다.

국토부 관계자 “불법인 부분이 있다면 시정을 해야 한다는 게 국토부 입장”이라며 “이행강제금의 경우 현행법령에 따른 감경 조항이 있는데 이를 벗어난 조건에도 감경을 해주는 것에 반대 입장”이라고 말했다.

일각에서는 ‘불법의 합법화’가 아닌 근생 빌라를 정상적으로 활용할 수 있는 방도를 찾아볼 수 있다는 주장이 나온다.

김지엽 성균관대 건축학과 교수는 “양성화에 대해선 형평성 문제가 제기되는데, 근생빌라가 주거지역에 지어지는 만큼 수요가 있고 도시계획적으로도 큰 문제가 없는 것을 고려해 주택으로 용도를 변경할 수 있도록 해주는 것도 방법”이라고 주장했다.

그러면서 “용도변경 시 주차장 기준을 충족하는 게 제일 어렵다. 이 경우 지자체 협조로 부설주차장 설치비용을 대납하도록 하는 등 대안을 마련하면 좋을 것”이라며 “이행강제금도 소유주가 아닌 건축주 등 원인 제공자에게 부과해야 한다고 생각한다”고 말했다.