마스턴운용, 2025년 국내 상업용 부동산 시장 전망 브리핑

서울 오피스 시장 공실률, 장기적 측면서 하향 안정세

투자 매력도 ‘최상위’…6%대 명목 임대료 상승률 유지

거래 규모 최대 28조원대 예상…시장 불확실성은 상존

유명한 마스턴투자운용 R&S실장(오른쪽열 앞에서 세번째)이 서울 서초구 강남대로 소재 마스턴투자운용 본사 대회의실에서 열린 ‘2025년 한국 상업용 부동산 시장 전망 브리핑’에서 강연하고 있다. ⓒ마스턴투자운용

마스턴투자운용이 2025년 국내 상업용 부동산 시장 전망을 살펴보는 자리를 가졌다. 거시경제 분석뿐 아니라 오피스·물류·리테일·호텔·시니어하우징·데이터 센터 등 주요 상업용 부동산 섹터의 올해 현황을 돌아보고 내년 시장 흐름에 대한 전망을 내놨다.

2일 마스턴투자운용에 따르면 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실 주관으로 서울 서초구 강남대로 소재 마스턴투자운용 본사 대회의실에서 ‘2025년 한국 상업용 부동산 시장 전망 브리핑’을 진행했다.

마스턴투자운용 R&S실을 이끌고 있는 도시공학박사인 유명한 실장(상무)이 연사로 나섰다. 유 실장은 우리은행 부동산연구팀, 이지스자산운용 자산운용팀 등을 거쳐 에비슨영코리아 리서치센터장을 역임했다. 현재 한양대학교 부동산융합대학원 및 서울시립대학교 국제도시과학대학원 겸임교수로도 활동하고 있다.

유 실장은 단기적으로는 경기 침체와 올해 마곡 지역의 대규모 오피스 공급 영향으로 연말 기준 서울의 오피스 공실률이 4.7%까지 소폭 상승할 수 있으나, 장기적으로는 공실률이 하향 안정세를 유지할 것이라고 분석했다.

최근 개발된 오피스들은 신축 대형 오피스에 대한 선호 현상으로 빠른 공실 해소와 장기 임대 안정화를 견인한 것으로 파악됐다. 나아가 올해에는 프라임 오피스가 주로 거래된 영향으로 개별 거래 규모가 5000억을 상회한 사례가 증가, 이에 전년 대비 거래 건수가 감소했음에도 전체적인 연간 거래 규모는 일정 수준을 유지했다.

상대적으로 낮은 공실률과 높은 물가 상승 등의 영향으로 6%대의 명목 임대료 상승률을 유지하는 등 글로벌 주요 도시 중 서울 오피스의 투자 매력도는 최상위권 수준을 유지할 것으로 내다봤다.

유 실장은 물류센터에 관해서는 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 경색, 대출 금리와 공사비 상승 등의 영향으로 수도권 물류센터의 인허가 대비 착공량의 비율이 현저히 감소한 점을 짚었다. 이에 물류센터의 공급 예정 물량 또한 빠른 속도로 감소할 것으로 전망했다.

내년 2분기부터 공급량의 급격한 감소가 예상, 이에 따른 공실 이슈도 순차적으로 해소될 것이라는 설명이다. 저온 물류센터의 공실 해소는 시간이 보다 필요할 수 있다고 덧붙였다.

유 실장은 경기 불황과 개발시장의 침체로 리테일 거래량은 급감했고, 향후 시장 정상화까지 시간이 소요될 것으로 예측했다. 반면 호텔 섹터는 신규 공급이 급감하고 코로나19 이전 수준으로, 서울 호텔들의 운영 성과가 회복되며 해외 투자자 중심으로 관심도가 증가할 것으로 예상했다.

시니어 하우징에 대해서는 인구 고령화에 따라 국내 시니어 케어 시장이 고성장 중이지만, 보다 면밀한 수익성 검증이 요구된다고 지적했다. 데이터센터는 인공지능(AI)·데이터·클라우드 등과 같은 ICT 분야의 성장과 함께 개발이 다수 추진 중에 있으나, 수도권 개발 집중과 인허가·민원 문제 등 접근해야 할 지점이 많다고 진단했다.

유 실장은 “내년 상업용 부동산 거래 규모는 최대 28조원대”라며 “오피스 시장 중심으로 소폭 회복세가 전망된다”고 말했다. 다만 “투자시장의 불확실성이 상존하기에 섹터별 특성에 대한 정교한 분석과 시장 변화에 대한 체계적인 전략 수립이 절실히 요구된다”고 조언했다.