‘4년째 제자리’ 도심복합사업…공공주도 李정부서 탄력 ‘글쎄’

공공성 강조 및 정비 사업 규제 완화 병행

지지부진한 사업에 힘 실릴 가능성 제기

과도한 공공성 강조로 민간 개발 ‘걸림돌’

“실패 요인 분석 후 제도 손실 먼저 해야”

ⓒ데일리안 홍금표 기자

이재명 정부가 공공이 주도하는 주택공급 확대에 방점을 찍고 관련 정책을 추진해 나갈 것으로 예상된다. 이에 문재인 정부 당시 도입됐으나 4년 간 이렇다 할 성과 없이 지지부진한 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에도 힘이 실릴 것으로 보이지만 실제 결과물로 이어질지는 미지수다.

22일 한국토지주택공사(LH) 등에 따르면 현재 전국에서 추진 중인 도심복합사업은 총 51곳으로 8만9342가구 규모다. 이 중 LH가 직접 참여하고 시행하는 곳은 48곳, 8만157가구 수준이다.

도심복합사업은 지난 2021년 문재인 정부 시절 도입된 주택공급 모델이다. 사업성이 부족하거나 주민 간 갈등 등으로 일반적인 재개발 추진이 어려운 노후·저층 주거지를 대상으로 한다.

LH 등 공공이 토지 등 소유자의 소유권을 넘겨 받아 정비사업을 수행하며 사업 추진 시 용적률 상향 등 인센티브가 부여된다. 일반 재개발이 지구 지정부터 분양까지 10년 이상 내다봐야 한다면 도심복합사업은 신속한 인허가 등을 통해 소요기간을 약 4~5년 가량으로 줄일 수 있도록 설계됐다는 점이 특징이다.

하지만 이러한 장점에도 속도감 있는 사업 추진은 커녕 지난 4년 간 첫 삽을 뜬 사례는 아예 없다. 사업 이탈도 거세지면서 도입 초기 82곳까지 늘었던 후보지는 31곳이 사라진 상태다.

그나마 지난해 말부터 일부 사업지가 탄력을 받으면서 현재 시공사 선정이 완료된 2곳이 가장 빠른 편에 속한다. 이 밖에 사업 승인이 난 곳은 8곳, 지구 지정을 마친 곳은 14곳 등이다.

나머지 대부분은 여전히 후보지 상태에 머물러 있으며 예정 지구로는 8곳이 지정돼 있다. LH는 최근 서울 신길2구역·쌍문역서측·증산4구역에 대한 시공사 선정 절차에 착수했다.

이렇듯 사업이 지지부진한 데는 후보지 지정 후에도 계속되는 사업 추진 방식에 대한 불신과 낮은 사업성 등이 꼽힌다.

특히 최근 들어 원자재 가격과 인건비 등이 오르며 사업 추진에 대한 부담이 커진 점도 발목을 잡고 있다. 이 때문에 후보지 지정 이후에도 주민 간 사업 찬반 갈등이 계속되기도 한다.

이와함께 용적률 상향으로 늘어난 물량 일부를 공공임대로 제공하거나 받은 인센티브만큼 공공기여(기부채납)으로 돌려줘야 한단 점도 걸림돌이다.

정부는 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발 규제 완화 신호를 시장에 지속적으로 보내고 있다. 김윤덕 국토교통부 장관 후보자 역시 “공급을 늘리기 위해 재건축·재개발 규제 완화를 적극 검토해야 한다고 생각한다”는 입장을 밝혔다.

하지만 이미 과도한 공공성 강조로 사업이 제자리걸음을 하고 있어 기존 방식으로는 도심복합사업을 통한 공급 확대에 한계가 있을 것으로 보는 시각이 많다.

권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “정부는 사업성을 개선하기 위해 역세권 개발이나 도심복합사업 등의 기존 용적률에 추가 용적률 인센티브를 부여하고 있다”며 “문제는 늘어난 용적률의 절반가량을 기부채납 해야 한다는 점”이라고 설명했다.

이어 “내 집을 재개발하는데 용적률 100%를 인센티브로 받았다면 50%를 분양 기부채납해야 한다는 건데 이것도 억울하지만 공공이 원하는 대로 지어서 줘야 하니 토지도 따라가고 건축비도 부담해야 한다”며 “아무리 입지가 좋고 공사비를 올리고 사업성을 개선한다 하더라도 공공성을 지나치게 강조하면 민간 개발은 추진될 수가 없다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 전문가는 “한시적으로 도입했다가 3년 간 아무 성과도 내지 못해 내년 말까지 한 차례 일몰을 연장한 상태인 만큼 사업 실패 요인을 제대로 분석하고 제도 손질을 해야 한다”며 “기존과 같은 방식으로 추진되면 진척이 없기는 매한가지일 것”이라고 말했다.