누르고 눌러도 부동산 시장 안정화 물음표…“실수요 진입 장벽만 높아져”

정부, 세 번째 부동산 대책 발표 임박…강도 높은 규제 예상

서울 아파트값 과열에 규제 지역 확대에 추가 대출규제 무게

반복된 규제에 패닉…“규제 내성에 정책 효과 길어야 3개월”

ⓒ연합뉴스

정부가 부동산 시장 안정화를 위해 추가 부동산 대책을 발표할 예정으로 수요 억제를 위한 강도 높은 규제 가능성에 무게가 실리며 수요자들의 불안 심리는 더욱 커질 것으로 예상된다.

15일 정부와 관련 업계에 따르면 지난 6월 이재명 정부 출범 이후 4개월 만에 세 번째 부동산 대책 발표가 임박한 가운데 규제 중심의 대책 발표가 예상되고 있다.

지난 6·27 대책부터 9·7 대책까지 잇따라 수요 억제와 공급 확대 방안 등 다각도로 시장 안정화를 위한 정책들을 발표했으나 강남권에서 한강벨트로 확산되는 가격 상승세를 잡지 못하자 추가 대책으로 규제책으로 내세울 것으로 보인다.

규제지역 확대부터 대출 한도 축소…전방위 규제 전망

한국부동산원의 주간아파트가격동향에 따르면 올해 누적된 서울 아파트 매매가격 변동률은 5.53%로 지난해 연간 상승률 3.69%를 이미 넘어섰다.

세부 지역별로 서초구가 10.86%, 강남구가 10.73%, 송파구가 13.98%의 변동률을 기록했으며 성동구와 마포구도 각각 12.03%, 9.37% 오른 것으로 나타났다.

경기권에서는 강남과 인접한 과천과 성남 분당구가 각각 올해 누적 12.80%, 9.88%의 변동률을 보이기도 했다.

이에 따라 이번 부동산 대책엔 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역을 강남3구와 용산구에서 마포구·성동구·광진구 등 한강벨트 등으로 확대하는 방안이 유력하게 꼽히고 있다.

특히 풍선효과를 감안했을 때 서울 전역을 규제지역으로 묶고 경기 과천과 성남 분당구를 묶는 방안도 거론된다.

규제지역으로 묶이게 되면 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 대폭 낮아져 주택 구입 자금 문턱이 높아지는 효과가 있다.

앞서 9·7 대책에서 규제지역에 적용되는 LTV를 기존 50%에서 40%로 낮추는 방안을 포함했는데 규제지역 확대를 염두한 선제 조치가 아니냐는 관측이 컸다.

대출 관련 규제도 더욱 조일 것으로 예상된다. 6·27 대책에서 수도권 주담대 최대 한도를 6억원으로 제한한 것에 이어 4억원으로 낮추는 방안도 강력한 규제 카드로 꼽힌다.

여기에 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용하는 조치가 함께 이뤄질 것이란 전망이 우세하다. 이는 과도한 전세대출이 주택 구입 자금으로 활용되면서 가격 상승을 부추긴다는 지적에 따른 조치로 보이나 전세 매물이 대폭 잠길 것이란 우려가 크다.

지난 13일 국무회의서 발언 중인 이재명 대통령.ⓒ뉴시스

이재명 대통령 “부동산 가격 거품” 지적했지만…실수요 위축 우려

정부의 부동산 정책은 큰 틀에서 실수요자는 보호하고 투기 수요는 제한한다는 취지로 읽힌다. 갭 투자와 과도한 대출을 통한 주택 구매 수요를 제한하고 실수요를 보호하겠다는 것이다.

이재명 대통령도 전날 국무회의에서 수도권 중심의 부동산 시장 과열 현상에 대해 “너무 과대평가되고 있어 언젠간 일본처럼 될 가능성이 높다”며 “부동산 투기를 통해 재산을 늘려보겠다는 것은 과거의 생각”이라고 지적하기도 했다.

하지만 부동산 시장에선 반복된 규제가 실수요자의 불안 심리를 부추기고 주거 안정성을 흔들고 있다고 보고 있다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “현재 부동산 시장이 불장인 현상도 언제 어떻게 규제가 강화될지 모른다는 불안감이 불필요한 매수 수요를 만들어낸 부분이 있다”며 “실수요자의 심리적인 불안감을 해소하지 못한 상황에서 추가 규제를 하면 불안을 더 키울 것”이라고 전망했다.

특히 “특히 전세대출 DSR 적용은 토지거래허가구역과 함께 갭투자를 막을 카드”라며 “또 수요자에 대한 대출규제를 하면 결국 임대차 시장으로 문제가 번지게 되기 때문에 반전세나 월세화가 이뤄질 것”이라고 했다.

이미 문재인 정부 때부터 반복된 부동산 규제에 수요자들이 적응한 만큼 이번 대책의 효과도 일시적일 것이란 관측도 크다.

심형석 우대빵부동산 연구소장 “일시적으로 규제 효과는 있겠지만 3개월을 넘기기는 힘들 것”이라며 “이미 규제에 대한 내성이 생겼기 때문”이라고 주장했다.

그러면서 “규제 지역이 확대되면 지방에서의 투자 수요는 위축되는 효과가 나타날 수 있지만 수도권 실수요가 대다수이기 때문에 효과는 제한적일 것”이라고 덧붙였다.