부동산 고강도 규제 대책에 수도권 아파트 입주전망지수 급락

11월 수도권 75.6…전월比 17.1p 떨어져

7.9p 하락한 전국(79.8)보다 배 이상 추락

10·15 대책 여파…“입주율 더 떨어질 수도”

ⓒ뉴시스

정부의 고강도 부동산 규제로 서울 등 수도권 아파트 입주전망지수가 큰 폭으로 하락했다. 부동산 시장에서는 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)과 토지거래허가구역(토허제) 지정 등의 여파로 향후 입주율이 낮아질 가능성에도 무게를 두고 있다.

11일 주택산업연구원에 따르면 11월 수도권 아파트 입주전망지수는 75.6으로 한 달새 무려 17.1 포인트(p)나 하락했다.

세부적으로 살펴보면 서울(100.0→85.2)이 14.8p, 인천(84.0→72.0)이 12.0p, 경기(94.1→69.6)가 24.5p 하락했다.

이는 같은기간 전국 아파트 입주전망지수가 79.8로 7.9p 하락한 것을 감안하면 낙폭이 배 이상이었던 셈이다. 5대 광역시(89.0→83.8)와 8개 도(84.9→78.3) 지역의 전망치가 각각 5.2p와 6.6p 하락한 것과 비교하면 낙폭의 격차가 더 컸다.

이는 10·15 부동산 대책 시행에 따른 영향으로 파악된다. 이번 대책을 통해 조정대상지역과 투기과열지구, 토허제 등 삼중규제가 서울 전역과 경기 12개 시·군으로 대폭 확대되면서 수도권 전반의 주택 거래 여건이 한층 더 위축된 데 따른 것으로 보인다.

주산연은 “이번 대책으로 규제지역이 확대되면서 강남 등 핵심 지역뿐 아니라 상대적으로 주택가격이 낮은 외곽지역까지 대출 제한이 적용됐다”며 “이로 인해 잔금 마련이 어려운 실수요자와 서민층의 부담이 급격히 증가하며 일부 지역에서는 연체와 계약 포기 등 시장 혼란이 우려되고 있다”고 평가했다.

이어 “서울과 주요 지역 아파트 가격 상승 폭은 상당히 줄었으나 여전히 상승세가 지속되고 있고 효과 지속 여부에 대해서도 부정적 여론이 있는 만큼 정책 효과의 실효성과 지속성에 대한 점검이 필요하다”고 덧붙였다.

5대 광역시 중 대구(75.0→80.9)는 5.9p, 부산은(84.2→88.8)은 4.6p 상승했으며 대전(100.0→100.0)은 보합세로 나타났다. 반면 울산(88.2→66.6)의 경우 21.6p나 하락했고 세종(108.3→91.6)과 광주(78.5→75.0)도 각각 16.7p와 3.5p 떨어졌다.

대구의 경우, 지난 2023년 신규 주택건설사업 승인을 전면 보류하면서 최근 준공 후 미분양 물량이 4개월 째 감소 중이며 부산은 선호 주거지역인 동래구를 중심으로 신규 공급이 확대되는 추세다. 두 지역은 핵심지를 중심으로 주택 가격 상승과 거래량 증가가 관측되고 있어 수도권 규제에 따른 풍선효과를 일부 누리고 있다는 분석이 나온다.

다만 세종시는 수도권에 생활 기반을 두고 전입한 인구가 많아 다주택자 규제와 똘똘한 한 채 선호현상에 민감한 지역으로 규제 영향에 대한 우려가 상대적으로 크게 작용한 것으로 파악된다.

한편 10월 전국 아파트 입주율도 64.0%로 나타나며 지난 9월 대비 7.2%p 하락한 것으로 나타났다.

수도권(82.9→85.9%)은 3.0%p 상승했으나 이는 10·15 대책 시행 이전 입주 상황이 반영된 결과로 대출규제 강화와 실수요자를 중심으로 거래가 제한되는 규제 효과가 본격화되면 수도권 입주율이 하락 전환할 가능성이 크다는 것이 주산연의 설명이다.

이 밖에 5대 광역시(67.4%→59.9%)와 기타지역(69.6%→58.9%)도 각각 7.5%p, 10.7%p 떨어졌다. 미입주 사유로는 기존주택 매각지연(40.0%), 잔금대출 미확보(30.0%), 세입자 미확보(20.0%) 등의 순으로 나타났다.

주산연은 “수도권에서는 6·27 대책 이후 대출 규제가 더욱 강화되기 전 입주를 서두르는 수요가 몰리며 입주율이 회복세를 이어왔다”면서도 “10·15 대책에 따라 토지거래허가구역에서는 세입자가 거주 중인 주택 매각이 불가능해지고 실수요자 본인만 입주할 수 있으며 중도금과 잔금 모두 담보인정비율(LTV) 한도 적용을 받아 향후 미입주가 더 증가할 가능성도 있다”고 내다봤다.