공시가격 현실화율 4년째 동결 가닥…집값 올라 보유세 부담은 ‘껑충’

국토부, 현실화율 69% 유지…올해 시세 변동분만 반영

집값 급등 영향, 서울 주요 지역 보유세 일제히 상승 전망

공시가격에 ‘시세’ 충실히 반영…공정성·투명성 제고 ‘글쎄’

김명수 국토연구원 원장직무대행이 13일 한국부동산원 서울강남지사에서 개최된 ‘부동산 가격공시 정책 개선을 위한 공청회'에서 발언하고 있다.ⓒ데일리안 배수람 기자

내년 공시가격 현실화율(시세 대비 공시가격 비율)이 현행 69% 수준으로 유지된다. 문재인 정부 당시 마련한 공시가격 현실화 로드맵을 재가동할 거란 관측이 나왔으나 부동산 정책에 대한 부정적 여론 및 내년 지방선거 등을 의식해 주저하는 모습이다.

국토교통부는 13일 한국부동산원 서울강남지사에서 열린 중앙부동산가격공시위원회에서 내년도 공시가격 시세반영률을 올해와 동일하게 유지하는 내용을 골자로 한 ‘2026년 부동산 가격공시 추진방안’을 심의·의결했다. 윤석열 정부 시절부터 이어진 공시가격 동결 조치가 4년째 이어지는 셈이다.

이에따라 아파트 등 공동주택 공시가격은 69.0%, 토지는 65.5%, 단독주택은 53.6% 수준이 그대로 적용된다. 올해의 시세변동만 반영한단 계획이다.

공시가격 현실화율은 재산세와 종합부동산세, 건강보험료, 기초연금 및 기초생활보장 수급자 선정 등 67개 행정제도의 기준으로 활용된다. 현재 부동산 세제는 시가에 공시가격 현실화율과 공정비율을 곱해 산정한 과세표준을 기준으로 세금을 부과하고 있다.

앞서 문재인 정부에서 오는 2030년까지 현실화율을 90% 수준까지 끌어올리는 현실화 로드맵을 추진했으나 세 부담이 과도하단 비판이 이어지면서 윤석열 정부 들어선 이를 폐지하기로 했다. 공시가격 제도의 전반적인 개편을 위한 법 개정 등을 고려해 전임 정부는 공시가격 동결 기조를 이어왔다.

ⓒ국토부

현 정부 출범 이후에는 이재명 대통령이 부동산 정책과 관련해 “세제는 건드리지 않겠다”고 밝힌 데다 최근 보유세 인상 가능성을 시사하면서 현실화율 조정이 이뤄질 거란 관측이 나왔다. 하지만 올해 집값이 단기간 급등한 데다 부동산 대책에 대한 여론 악화와 내년 지방선거 등을 고려해 동결로 가닥을 잡은 모양새다.

공시가격 동결 조치는 이뤄졌지만 올 들어 집값 상승이 두드러진 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 한강벨트를 중심 지역의 세 부담 가중은 불가피할 전망이다.

우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원이 시뮬레이션한 결과에 따르면 성동구 ‘래미안옥수리버젠’ 전용 84㎡는 보유세가 올해 325만원에서 453만원으로 39.2%, 같은 평형 대의 서초구 ‘아크로리버파크’는 1275만원에서 1790만원으로 40.4% 각각 늘어날 것으로 추산됐다.

강남구 대표 재건축 단지인 대치동 ‘은마’ 전용 84㎡는 올해 704만원에서 내년 1005만원으로 뛸 것으로 보인다. 동일 평형의 서초구 ‘반포자이’는 1275만원에서 1790만원으로 확대될 전망이다.

다만 국토부는 중장기적으로는 현실화 목표를 향해 갈 전망이다. 정부는 공시가격 산정시 시세를 정확히 반영하되 지역 간 불균형을 해소하기 위해 심층 검토지역을 지정, 전년도 공시 가격의 1.5% 이내 범위에서 조정하는 방안을 검토 중이다.

정재원 국토부 부동산평가과장은 이 날 열린 공청회에서 “이번 동결은 향후 제도 개선의 기반 마련을 위한 조치”라며 “향후 중장기적으로 연도별 시세반영률을 어떻게 조정할지 연구를 통해 구체화할 계획”이라고 밝혔다.

이어 “시세반영률은 내년 동결하지만, 시세가 오른 만큼 공시가격은 조사·산정하고 평가할 계획”이라고 덧붙였다.

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전문가들은 현행 실거래가를 기준으로 산정하는 부동산 공시가격 체계를 바꿔야 한다고 지적한다. 특히 유동성이 낮은 지역의 시세 정보가 공시 가격에 그대로 반영되면 시장 왜곡 우려가 크단 견해다.

조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장(감정평가사)은 “부동산 공시 가격은 67개 제도에서 활용되는 중요한 기준인데 변동성이 가장 큰 실거래가를 기준으로 계산하는 건 문제”라며 “일부 지역은 거래가 1~2건 정도인데 일시적 투기 수요로 만들어진 가격까지 공시 가격이 따라가는 게 바람직한지 고민이 필요하다”고 꼬집었다.

정수연 제주대 경제학과 교수는 “정부는 납세자와 딜(Deal)하는 주체가 아니다”며 “시세를 반영한다면 어떤 자료를 활용했고 적용 기간이 1년인지 3년인지 여부와 함께 아파트·단독주택·토지 등 산정 방식이 모두 동일한 지에 대해 투명하게 공개해야 한다”고 강조했다.

이어 “분명한 원칙 없이 시세를 반영한다는 건 공시 가격의 공정성과 납득 가능성을 담보하기 어렵다”고 지적했다.