부동산 PF 자기자본율 상향…건전성 개선한다지만 개발사업 위축 우려

자기자본 3%, 대출로 사업비 충당…PF 부실 전이 반복

비율 20%까지 상향…기준 미달시 유의·부실우려로 분류

“PF 대출 막히나”…획일적인 기준 적용에 개발업계 긴장

ⓒ뉴시스

금융당국이 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)의 건전성을 개선하고자 자기자본비율을 강화하는 방안을 실시하기로 했다.

이는 부동산 시장 하락기마다 반복돼 온 PF 부실 문제를 근절하기 위한 조치이지만 주택·개발 업계에서는 개발사업 위축으로 인한 부작용을 우려하고 있다.

25일 금융위원회 등에 따르면 오는 2027년부터 4년에 걸쳐 부동산 PF 사업비 대비 자기자본비율을 5→10→15→20%로 단계적인 상향이 추진된다.

현재 국내 부동산 PF 사업의 자기자본비율은 3% 수준으로 사업비 대부분을 대출에 의존하는 구조인데 이를 개선하고자 금융권에서 대출을 내줄 때 자기자본비율을 평가하도록 한 것이다.

이에 따라 오는 2027년부터 자기자본비율을 토대로 위험가중치와 충당금을 차등 적용한다.

은행의 경우, 자기자본비율과 분양률 등을 토대로 위험가중치를 100·120·130·150% 등으로 차등화한다. 자기자본비율과 소재지별 분양률 기준을 충족하면 위험가중치가 낮게 적용되는 식이다.

또 사업성 평가 시 자기자본비율을 충족하면 ‘보통’, 충족하지 못하면 ‘유의’나 ‘부실우려’로 분류한다.

예컨대 2027년 자기자본비율이 5%인 경우 사업성은 보통으로 평가되고 이보다 낮을 경우 유의나 부실우려로 평가된다. 다만 2030년에는 이 기준이 20%로 상향되기 때문에, 자기자본을 20% 이상 충족한 사업장들이 보통 평가를 받게 된다.

이와 함께 리스크 관리체계가 부족한 업권(저축·상호·여전·새마을)은 자기자본비율 요건을 토대로 PF 대출을 내주도록 할 방침이다.

하지만 건설·개발업계에서는 자기자본비율 상향 조정 시 전반적인 개발사업 위축을 우려하고 있다.

자기자본 확보가 어려운 중소·중견 시행사들의 경우 사업 시행 자체가 불가능해질 수 있고 분양률을 충분히 확보하기 어려운 지방 등 지역은 주택공급과 개발사업 추진 문턱이 높아질 것이란 설명이다.

개발업계 한 관계자는 “유의나 부실우려로 분류되면 사실상 대출은 어렵다”며 “사업장마다 사업성과 리스크가 다 다른데 획일화된 자기자본비율로 평가한다는 건 문제가 있는 만큼 사업장 특성을 반영할 수 있는 방안이 필요하다”고 말했다.

부동산 PF 자기자본 평가 기준을 구체화해야 한다는 목소리도 나온다. 대한주택건설협회와 한국디벨로퍼협회는 자기자본으로 인정되는 토지비가 최초 매입가를 기준으로 산정되는 것을 지적했다.

사업을 진행함에 따라 토지가치가 상승할 수 있는데 이를 고려해 인허가가 완료되는 시점에서 토지가치 상승분을 반영해야 한다는 입장이다.

다만 일각에서는 부동산 PF의 안정성을 확보하기 위해선 관련 규제를 강화할 수밖에 없다고 주장한다.

이와 관련해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “개발업계에서는 자기자본비율을 높일 경우 개발사업이 축소될 수 있다는 우려가 나올 수 있다”면서도 “그동안 부동산 PF 사업 부실 문제가 반복되면서 정책 방향성이 PF 안정성을 높이기 위한 쪽으로 설정된 것”이라고 설명했다.

그러면서 “부동산 PF의 허들을 높이는 만큼 안정성이 더 담보될 수 있지 않겠나”라며 “현재 부실 사업장을 정리하고 우량 사업장 중심으로 지원을 집중하겠다는 것도 같은 맥락”이라고 부연했다.