세종시 공모사업에서 가격점수 올린 LH·행복청, 땅값 올리기?

어반아트리움 사업자 선정과정서 평가방식 논란, 입찰가격 사전 공개도~

어반아트리움 사업자 선정과정서 평가방식 논란, 입찰가격 사전 공개도~

2-4 생활권(어반아트리움) 상업업무용지 공모단위 ⓒLH

행정중심복합도시건설청과 한국토지주택공사(LH) 세종특별본부가 주관하는 세종특별자치시 중심상업지구인 2-4생활권 도시문화상업가로(어반아트리움) 공모사업에 대한 심사를 앞두고 사업자 선정 평가방식과 선정 절차에 대한 문제가 제기되는 등 논란이 일고 있다.

이번 도시문화상업가로 공모는 행복도시청과 LH가 상업·업무·문화기능을 지닌 세종시 대표 랜드마크로 만들겠다며 다섯 개 블록별(P1~P5)로 세부주제를 정해 특화된 사업제안과 설계능력을 중점적으로 평가하겠다고 밝혔다.

이에 따른 공모결과 5개 공모단위에 총 22개 사업자가 지난 16일 사업제안서를 접수했고, 20일과 21일 양일 간 심사위원단을 구성해 평가를 진행하게 된다.

심사의 기준이 될 평가항목과 배점기준은 △사업계획 평가 150점(15%) △건축설계계획 평가 450점(45%) △가격 평가 400점(40%) 등 3개 분야를 종합해 1000점 만점이 되는 형식이다.

문제는 평가 배점에서 가격평가가 40%를 차지하면서, 자칫 토지가격을 월등히 높게 써 낸 사업자에게 사업계획이나 설계계획에서 높은 평가를 받은 사업자가 상대적으로 우선순위에서 밀릴 수 있다는 지적이 제기됐다.

결국 사업제안이나 설계능력이 뛰어나 최고등급을 받은 사업자라도, 한 단계 등급이 떨어진 사업자가 사업성을 무시하고 토지가격을 최고가로 써낼 경우 가격점수 400점을 얻으면서 순위가 뒤바뀌는 사태가 벌어지는 것이다.

이와 관련해 행복도시청과 LH는 가격평가에서 기본 400점 배점에 사업신청자수에 따라 기본점수를 달리 부여했다.

만약 2개 사업자가 신청한 경우는 기본점수 360점(90%)을, 3개 사업자의 경우는 320점(80%), 4개 이상 사업자가 참여했을 때는 280점(70%)의 기본점수를 차등 부여해, 사업자가 많이 신청하면 할수록 점수 편차가 커지는 경쟁구조를 평가방법으로 채택했다. 4개 이상의 사업자가 참여하면 가격평가에서만 최대 120점의 차이가 발생하는 것이다.

이를 두고 일각에서는 행복도시청과 LH가 지나친 경쟁을 유도해 토지가격을 올리려 하는 것이 아니냐는 의혹의 시선을 거두지 않고 있다. 이 같은 경쟁은 결국 설계와 달리 공사비 절감과 분양가 또는 임차료 상승, 소비자 물가 상승으로 이어지는 등 지역경제에 악영향을 끼친다는 우려다.

실제 그간 앞서 개발된 세종시의 상권 역시 높은 분양가와 임대료로 인한 물가상승에 수익성까지 떨어지는 등 소위 ‘강남권 상권’에 버금간다는 자조 섞인 목소리들이 나오고 있는 실정이다.

그럼에도 불구하고 LH가 주도하는 공모사업의 평가에서 가격 배점이 지난해 실시한 상업지구 배점에서는 300점(사업자수 관계없이 기본점수 240점)이었던 것이 이번 공모에서는 400점으로 늘어나면서 이 같은 문제제기에서 자유롭지 못한 게 사실이다.

이에 대해 LH 관계자는 “기본적으로 상업용지 매각방식은 경쟁 입찰로, 가격요인을 볼 수밖에 없다”라면서 “초창기 개발 때는 토지를 싸게 공급해봤지만 소비자들에게 전달되는 과정에서 결국 비싸지게 마련이었다. 수도권에서도 PF사업방식 때 이 같은 가격평가를 준용하고 있다”고 답했다.

행복도시청 관계자는 “LH가 아무래도 가격을 좀 더 받고 싶은 것은 틀림없기 때문에 가격평가 배점이 올라간 것”이라면서 “공모에 응하는 사업자가 경제성을 보기 때문에 편차가 크지 않을 것으로 본다. 하지만 제기된 문제가 나타나면 다음번 공모에서는 좀 더 신중하게 생각해보겠다”고 말해, LH의 지가상승 시도를 부인하지 않았다.

도시문화상업가로(어반아트리움) 공모사업 심사 및 평가기준 ⓒLH

또한 이번 공모에서는 가격 평가를 둘러싸고 심사도 들어가기 전 공모에 참여한 사업자들의 토지가격 입찰금액이 구체적인 수치로 공개되면서 또 다른 논란거리로 야기되고 있다.

가장 많은 경쟁자가 몰린 P1지구의 경우, 도전장을 낸 7개 사업자 중 최고가를 써 낸 사업자가 LH가 제시한 사업예정가 358억 원 보다 무려 240억 원 이상이나 높은 가격을 제시했다고 알려지면서 우려가 현실이 됐다는 말이 관련자들에게 새나오고 있다.

하지만 이와 관련해 공모를 주관한 양 기관은 입찰가격 공개는 절대 불가능하다는 입장이다.

행복도시청 관계자는 “사업자들이 써낸 토지금액은 금고 속에 넣어 보관하기 때문에 공개되기 힘들다. 전 과정의 동영상이 확보돼 있으며, 개봉할 때도 마찬가지로 동영상을 찍게된다”면서 “공개됐다는 금액은 일부의 추측일 것“이라고 일축했다.

도시문화상업가로 공모운영지침에도 보면 평가과정과 그 내용은 일체 공개하지 않는다고 명시돼 있다. 만일 심사 이후 확인된 입찰가격이 사전에 공개됐던 입찰가와 일치할 경우, 공기관의 신뢰성과 공모에 대한 공정성 등이 대두되는 등 후폭풍이 예상된다.

아울러 일부의 우려대로 비슷한 평가를 얻은 사업자끼리의 경쟁에서 가격평가로 우위를 가리는 것은 상식적이겠지만 사업계획이나 설계계획에서 A등급을 받은 사업자가 B등급을 얻는데 그친 사업자에게 우위를 내준다면, 차별화된 명품도시 건설을 내건 취지에 반해 사업성 보다는 땅값을 우선한 LH가 비난을 면키 어려울 것으로 보인다.

이번 공모 심의 과정에서 빚어진 일련의 사태로 21일 오후 7시에 발표되는 심사결과에 귀추가 주목되고 있다.