[文 과오 갈아엎기-①] '공공에서 민간으로'…尹, 주택공급 패러다임 대전환

향후 5년간 수도권 중심 총 270만가구 주택공급

정비사업 규제 완화 및 민간 주도로 사업 방식 확장

도심복합사업 '잡음' 여전…후보지 철회 등 재검토 필요

윤석열정부의 주택공급 대책 핵심은 공공에서 민간으로 공급 주체가 달라졌단 점이다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

"민간이 주도하고 공공은 지원한다."

윤석열정부의 주택공급 대책 핵심은 공공에서 민간으로 공급 주체가 달라졌단 점이다. 집값 자극을 우려해 정비사업을 위축시키는 규제일변도 정책을 펼치던 문재인정부와는 정반대 행보다.

14일 업계 등에 따르면 국토교통부는 현 정부 첫 공급대책인 8·16대책(국민 주거안정 실현방안)을 통해 내년부터 2027년까지 5년간 총 270만가구의 대규모 주택공급에 나서겠다고 밝혔다.

구체적으로는 서울 50만가구를 포함해 수도권 158만가구, 지방은 대도시 52만가구를 더한 112만가구 등이다. 유형별로는 도심 내 정비사업 및 도심복합사업으로 52만가구, 3기 신도시 등 주요 공공택지에 88만가구가 공급된다.

특히 수요 대비 공급이 부족한 도심 내 주택공급을 앞당기기 위해 재건축·재개발 등 정비사업 규제는 완화하고 공공 주도의 도심복합사업은 민간 주도로 전환한다.

현 정부에서 새롭게 추진될 민간 도심복합사업은 토지주의 3분의 2 이상이 동의할 경우 신탁사나 리츠 등 민간 전문기관이 시행하는 방식으로 이뤄진다.

공공에서 민간으로 공급 주체가 달라지면서 이전 정부의 공공 중심 주택공급 모델은 추진 동력을 잃을 거란 관측이 나온다.

특히 문재인정부 2·4대책의 핵심으로 꼽히는 '도심 공공주택 복합사업'의 차질이 불가피해 보인다. 일부 사업성이 떨어지는 노후 주거지의 경우 공공 도심복합사업을 그대로 이어가겠다고 밝혔으나, 기존 후보지도 민간으로 전환할 수 있도록 가능성을 터주면서다.

문재인정부는 올 1월까지 8차례에 걸쳐 총 76곳(약 10만가구)의 공공 도심복합사업 후보지를 선정한 바 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

문재인정부는 올 1월까지 8차례에 걸쳐 총 76곳(약 10만가구)의 공공 도심복합사업 후보지를 선정한 바 있다. 이는 민간 개발이 어려워 방치됐거나 주민 간의 갈등으로 개발이 난항을 겪는 소규모 저층 주거지 등을 공공이 나서서 신속하게 정비한다는 게 골자다.

하지만 후보지 선정 절차부터 잡음이 일었다. 충분한 주민 의견 수렴 없이 후보지 지정이 이뤄지면서 재산권 침해라는 비판이 거셌다.

이 같은 주민 반발이 현재까지 계속되면서 발표된 76곳 후보지 가운데 본지구 지정 절차를 완료한 곳은 8곳에 불과하다. 서울 증산4, 신길2, 연신내역, 쌍문역 동측, 방학역 등 서울 6곳과 인천 제물포역 북측, 경기 부천원미 등이다.

민간 개발 추진 시 향후 주민들에게 돌아갈 개발이익이 공공 대비 더 크단 점에서 이탈하는 후보지는 늘어날 것으로 보인다. 정부는 기존 후보지 중 동의율 30% 미만 등 주민 호응도가 떨어지면 민간 방식으로 전환할 수 있도록 길을 터줬다.

다만 주민들은 후보지 지정 후 상당 시간이 흐른 만큼 '주민 동의율 30% 미만' 후보지 지정 철회 기준이 현실과 맞지 않는단 지적이다.

3080공공주도반대연합회 관계자는 "공공 도심복합사업 후보지는 지난 정부의 잘못된 부동산 정책의 희생양"이라며 "주민 의사를 확인하는 절차도 없이 일방적으로 후보지로 지정됐다"고 토로했다.

이어 "후보지 지정 후 1년 6개월가량 원주민들은 재산권 행사를 하지 못하는 상황"이라며 "1년 넘도록 주민 3분의 2 동의를 채우지 못한 지역들은 후보지에서 모두 철회해야 한다"고 말했다.

한 부동산업계 관계자는 "2·4대책 발표 때와 달리 올 들어 자잿값 인상, 주택경기 침체로 인한 집값 하락세로 정비사업 전반의 사업성이 떨어졌고 기준금리가 오르면서 자금 조달도 여의치 않은 상황"이라며 "민간 개발 동력이 약해진 만큼 공공 중심으로라도 공급 시그널을 주는 건 중요하다"고 설명했다.

그러면서 "다만 후보지 지정 첫 단추부터 삐걱거린 만큼 이전 정부 정책을 그대로 계승하더라도 현 시장 상황에 맞게 기존 후보지에 대한 전면 재검토도 필요해 보인다"고 덧붙였다.

한편 국토부는 이달 중 76개 후보지 가운데 본지구 지정을 마친 8곳을 제외한 곳들의 주민동의율을 공개하고 철회 여부를 결정한단 방침이다.