[주택자금 대란③] 규제로 자신감 얻은 정부, 다음 카드는?…공급대책 ‘주목’

국토부 조만간 유휴부지 활용 등 공급 대책 발표

주택공급은 중장기 계획…시장 온기엔 시간 소요

3기 신도시 교통망 지연·재초환 유지는 ‘걸림돌’

ⓒ데일리안 홍금표 기자

지난 6월 27일 정부가 수도권 부동산 시장의 지나친 과열 상황에 대응하기 위해 강도 높은 대출 규제를 단행한 지 한 달이 지났다. ‘6·27 가계부채 관리 강화 방안’으로 명명된 이 대책에서 주택담보대출(주담대) 상한을 6억원으로 제한하는 등 고강도 대출규제로 일단 거셌던 집 값 불길을 잡는 데는 성공했지만 앞으로가 문제다. 강력한 수요 억제책으로 급한 불을 끈 것일뿐 억눌린 수요가 언제든 분출된 가능성은 상존한다. 가격 조정을 관망하는 수요도 여전해 실효성 있는 공급대책 등 정부의 다음 카드에도 이목이 쏠린다. 대출 규제 이후 지난 한 달 간 부동산 시장을 짚어보고 향후 정부가 취할 방향을 조망해 본다. [편집자 주]

6.27 대출규제 이후 서울 부동산 시장의 열기가 한 풀 꺾이면서 후속 주택공급 대책에 이목이 집중되고 있다. 일시적 수요 억제 효과로 서울 아파트 값 상승세가 둔화됐으나 공급 절벽이 가시화 되면서 실효성 있는 공급 대책 마련이 시급하다는 목소리가 거세다.

30일 정비업계에 따르면 하반기부터 서울·수도권 등을 중심으로 입주물량 감소 현상이 이어질 것으로 보여 새 정부가 마련할 공급 대책에 이목이 쏠리고 있다.

◆ 서울 아파트 공급 '반토막'…국토부, 대책 발표 예고

부동산R114에 따르면 올해 3분기 서울 아파트 입주물량은 지난 2분기(1만2224가구) 대비 53.5% 감소한 5680가구로 집계됐다. 내년에도 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만4462가구로 올해 4만6710가구 대비 반 토막날 것으로 예측되고 있다.

통계청이 조사한 ‘2024년 인구주택총조사’에서도 지난해 11월 1일 기준 서울 주택수는 317만가구로, 1년 전 대비 0.5% 증가하는 데 그쳤다. 이는 관련 통계 작성이 시작된 1960년 이후 가장 낮은 수준이다. 주택 준공 실적 등이 감소한 영향으로 풀이된다.

주택 공급 부족은 언제든지 집값 상승을 자극할 수 있는 만큼 정부는 공급대책 마련을 서두르는 모양새다. 김윤덕 국토부 장관 후보자는 전날 국회에서 열린 인사청문회에서 “집값 안정을 위해서는 단순히 수요를 억제하는 게 아니라 양질의 주택이 잘 공급될 수 있도록 하는 게 중요하다”며 장관 임명 후 공급대책을 발표하겠다고 밝혔다.

구체적인 실행안으로 도심 내 유휴부지·노후 공공시설을 활용해 역세권에 양질에 주택을 공급하겠다고 부연했다.

재개발과 재건축에 대해서도 사업 절차를 간소화하거나 용적률 인센티브를 지원하는 방안을 고려하는 한편 3기 신도시 입주에 속도를 내 수도권 주택 수요를 흡수할 수 있도록 하는 방향의 대책이 마련될 것으로 예상된다.

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 29일 오전 서울 여의도 국회 국토교통위원회에서 열린 인사청문회에서 의원 질의에 답하고 있다. ⓒ뉴시스

◆ 주택공급 효과 시간 걸려…재초환도 부담

하지만 전문가들은 주택 공급 대책이 마련되도 장기간에 걸쳐 이뤄지는 만큼 빠른 효과를 내기엔 한계가 있다고 지적한다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 “준주택 등 빠르게 공급을 할 수 있는 부분이 있지만 수요자들이 원하는 아파트에 대한 공급이 단기간에 진행되긴 어렵다”며 “기존에 진행하던 공급 사업들이 지연되지 않도록 진행해 수요자들에게 안정감을 주고 공급 시그널을 주는 방향으로 나아가야 한다”고 주장했다.

실제로 3기 신도시 전체 공급물량 18만6000가구 중 본청약이 진행된 곳은 16곳, 9044가구 규모로 4.9%에 불과하다. 핵심 인프라인 GTX 사업 등 교통망 구축 속도가 더뎌 서울로 쏠리는 수요를 3기 신도시로 흡수하기엔 제한적이란 평가를 받고 있다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 “현실적으로는 3기 신도시 입주를 지연시키지 않고 재건축 관련 용적률을 올리는 방안 등이 꼽힌다”면서도 “교통 대책이 3기 신도시 입주와 맞물리지 않는다면 서울로 향하는 수요를 신도시로 전환하긴 어려울 것”이라고 평가했다.

아울러 재건축초과이익환수(재초환) 추진으로 정비사업 활성화가 쉽지 않을 것이란 우려도 나온다. 재건축 부담금 부과가 가시화될 경우 정비사업은 물론 대규모로 진행 중인 1기 신도시 사업성도 악화될 가능성이 높다.

특히 6·27 대출규제로 정비사업에 대한 이주비 대출 한도가 6억원으로 제한되고 다주택자는 전면 금지돼 재개발·재건축 현장의 혼란도 깊어지고 있다.

심 소장은 “재초환 폐지는 돌리기 어려워졌기 때문에 재건축 부담금에 공공기여까지 고려하면 사업성을 확보하기 쉽지 않을 것”이라며 “조합 내 갈등이 불거질 수밖에 없고 결국 사업 진행 속도는 늦어질 수 있다”고 진단했다.