공공임대 재건축으로 서울에 2.3만가구 공급…“실수요 대응엔 한계”

2030년까지 노원·강서구 비롯해 강남구 수서에서도 착공

이상경 국토부 1차관 “양호한 입지에 저렴한 가격으로 공급”

대부분 서울 외곽서 공급…이주대책 등 착공 지연 요소 산재

이상경 국토교통부 제1차관(왼쪽에서 두 번째)이 1일 서울 강남구 수서주공1단지를 방문해 노후 공공임대주택 재건축 간담회에서 발언하고 있다. ⓒ데일리안 임정희 기자

정부가 서울 내 주택공급을 위해 노후화된 공공임대주택 재건축에 시동을 건다. 낡은 공공임대주택을 최고 500% 용적률로 재건축해 도심 내 공공임대뿐 아니라 공공분양주택을 대거 공급한단 구상이다.

하지만 재건축이 예정된 공공임대주택 단지가 대부분 서울 외곽에 위치해 있고 이주대책 수립도 만만치 않아 주택 수요에 대응하는 데 한계가 있다는 지적이 나온다.

1일 국토교통부에 따르면 9·7 주택 공급 대책의 일환으로 서울 내 노후 공공임대 재건축 2만3000가구의 착공이 추진된다.

지난해 사업승인을 받은 노원구 하계5단지와 상계마들 등 2개 단지가 내년 1699가구 규모 통합공공임대·장기전세주택으로 착공돼 이르면 오는 2029년 입주가 이뤄질 것으로 예상된다.

이후 2028년 중계1단지를 시작으로 2029년 가양7단지, 2030년 수서1·번동2단지 등 노후화된 공공임대 재건축을 순차 추진해 공공분양주택 공급이 이뤄질 전망이다.

정부는 서울 내 양질의 주택을 대거 공급하면서도 주거 취약계층의 주거 안정성까지 꾀할 수 있는 장치로 평가하고 있다.

이상경 국토부 제1차관은 이 날 강남구에 위치한 영구임대단지인 수서 주공1단지를 방문한 자리에서 “주택 공급 용지 확보가 힘든 서울과 같은 대도심에서 노후 공공임대 재건축 사업은 젊은 세대에게 양호한 입지에 저렴한 가격으로 주택을 공급할 수 있는 수단”이라고 강조했다.

이어 “30년 이상된 노후 공공임대 주택이 지난해 말 기준 수도권에 8만6000가구로 10년 뒤에는 16만9000가구로 증가할 것으로 예상된다”며 “선제적으로 재건축을 시작해 재정 수요를 분산시키고 일반 아파트 못지않은 주택으로 공공임대 필요성과 긍정적인 이미지를 가질 수 있도록 하겠다”고 말했다.

수서 주공1단지 아파트 전경.ⓒ데일리안 임정희 기자

하지만 이러한 정부 의도대로 서울에 몰리는 주택 수요를 공공임대 재건축으로 흡수할 수 있을지에 대해선 여전히 물음표가 붙는다.

이 차관이 방문한 수서1단지를 제외하고는 재건축이 추진되는 공공임대 단지가 강북과 강서 등 서울 외곽지역에 위치해 있어 상대적으로 좋은 입지를 선호하는 실수요자의 니즈에 온전히 대응하긴 어렵다는 평가다.

용적률 최대 500%로 고밀개발로 공급 규모를 키운다는 계획에도 우려가 크다.

용적률 최대치를 적용하면 중계1단지는 기존 882가구에서 1370가구로, 가양7단지는 1988가구에서 3235가구로 각각 재탄생한다. 수서1단지도 2565가구에서 3899가구로, 번동2단지도 1766단지에서 3048가구의 대단지로 재건축이 추진된다.

사업이 구체화되는 과정에서 실제 적용되는 용적률은 더 낮아질 수 있지만 주택공급 물량을 늘리기 위해선 높은 용적률의 고밀개발이 예상된다.

임대주택에 거주 중인 입주민들을 모두 이주시키는 점도 재건축의 발목을 잡는 요소다.

한 부동산업계 관계자는 “임대주택 단지 인근에 주거취약계층인 입주민들을 이주시킬 임대주택을 마련할 수 있을지 의문”이라고 지적했다.

국토부는 9·7 주택 공급 대책의 하나로 단지 인근의 매입임대·건설임대 주택 등을 활용해 임시 이주를 지원한다고 발표했으나 대규모 이주 수요를 충족할 세부 계획 수립은 쉽지 않을 것으로 예상된다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “고밀개발에다 소셜믹스 등 공공임대주택에 대한 낙인이 있어 실수요자들이 선호하는 단지로 재건축하긴 쉽지 않지만 한국토지주택공사(LH) 등 공공에서 분양하는 만큼 저렴한 분양가로 공급하면 분양이 될 것”이라며 “사실 공공임대주택 재건축이나 유휴부지 등 서울 내 공급을 활성화하는 카드라기보다 정부가 최대한 할 수 있는 방안들을 모아둔 것”이라고 평가했다.