부동산 다중 규제 ‘겹겹’…“풍선효과 예방? 실수요자 진입도 막아” [10.15 부동산 대책]

서울 전역·경기 12곳, 규제지역·토허구역 지정

풍선효과 사전 차단…대출 규제·실거주 의무 강화

“갈아타기·무주택 실수요 위축…현금 자산층만 가능”

ⓒ연합뉴스

정부가 서울 전역과 경기 일부 지역을 조정대상지역·투기과열지구 등 규제지역 및 토지거래허가구역(토허제)으로 묶고 관련 대출 규제를 강화하는 규제 일변도의 세 번째 부동산 대책을 내놓으면서 시장의 우려가 커지고 있다.

서울을 중심으로 수도권에 번지는 과열 조짐에 신속하게 대응하려는 취지라고 하지만 부동산 시장에선 거래 절벽과 양극화를 넘어 초양극화로 치닫게 될 것이라는 비판이 제기되고 있다. 무엇보다 실수요자의 내 집 마련 꿈을 좌절시킬 수 있다는 지적이 나온다.

정부가 15일 서울 전역과 경기 광명·과천·성남·하남 등 12개 지역을 규제지역과 토허제로 지정하는 ‘주택시장 안정화 대책’을 발표하면서 시장에선 벌써부터 우려의 목소리가 높다.

현 정부 출범 이후 세 번째로 발표된 이번 대책은 최근 서울과 경기도 주요 지역의 집값 상승세가 가팔라지고 있는 상황에 대응하기 위한 조치다. 최근 서울 아파트값이 현재 규제지역과 토허제로 지정돼 있는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구에 인접한 성동·마포·광진구 등 한강벨트 지역을 중심으로 오르며 변동성을 키운 바 있다.

예상보다 광범위한 지역을 규제지역으로 지정한 것은 풍선효과를 사전에 차단하기 위한 조치다. 단계적으로 규제지역과 토허구역을 지정할 경우, 인근 지역으로 수요가 이동하면서 풍선효과가 나타날 수 있는 가능성을 방지하기 위해 보다 광범위한 구역을 규제로 묶은 것이라는 설명이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “한강 벨트뿐만 아니라 최근 풍선효과가 나타나고 있던 지역까지 한 꺼번에 지정함으로써 풍선효과를 사전에 어느 정도 방지했다”고 평가했다.

하지만 시장에선 이같은 규제 효과의 지속 가능성에 대해선 의문부호를 찍는다. 과거 집값 폭등기 때 반복됐던 부동산 규제에 대한 경험이 있기 때문에 당분간은 수요를 억누를 수 있지만 정책 효과를 장기간 이어가긴 어렵단 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제 지역이 광범위하게 확대돼 대출 규제가 강화되면 해당 지역의 매매 거래 위축에 따라 가격 변동은 줄어든다”면서도 “인위적으로 억누를 효과를 언제까지 유지할 것인지, 거래량은 급감해도 신규 거래 물건의 가격 변동이 있을 때는 어떻게 대처할 것 인지에 대한 논란은 불가피하다”고 주장했다.

규제 지역 지정 기준 및 주요 지정 효과. <자료: 국토교통부>ⓒ데일리안 박진희 디자이너

특히 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 대폭 낮아짐에 따라 자금 여력이 있는 수요자들만 거래가 가능해지면서 실수요자의 부동산 시장 진입 장벽이 높아지고 실거주 의무로 인해 전세 매물도 잠길 것이라는 우려 섞인 전망이 나온다.

김 위원은 “현금 여력이 있는 수요자들에게 미치는 영향은 제한적이겠지만 대부분의 실수요자들의 자금 마련은 어려워지게 된다”며 “전반적인 거래량은 급감할 것으로 예상되며 1주택자 갈아타기 수요와 무주택 청년·신혼부부의 내 집 마련 수요가 위축될 우려가 있다”고 내다봤다.

또 “그동안 연속된 대책 발표로 시장 규제 강화 인식이 확산돼 시장 참여자들이 관망세로 돌아서며 거래 절벽과 소비 위축이 동반될 수 있다”며 “무주택 서민과 청년 등 실수요 중심의 예외 관리, 중장기적인 일관성 있는 정책 신뢰성이 구축돼야 할 것”이라고 덧붙였다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원도 “거래 기준점이 사라져 평가가 불가능한 가격 블랙아웃 상태가 될 것”이라며 “현금 자산층만 움직이는 시장으로 변질되고 중산층의 주거 사다리 붕괴가 심화될 수 있다”고 지적했다.

이어 “거래는 막고 실거주는 강제하며 임대는 제한하는 3중 구조가 거래 위축과 임대공급 감소, 세입자 부담 증가로 이어질 것”이라고 강조했다.

이에 따라 지역별 부동산 양극화 현상도 심화될 전망이다. 현금 여력이 충분한 강남권 등 핵심 지역의 아파트값만 오르고 서울과 수도권 외곽 지역은 강화된 규제로 가격이 하락할 것이란 분석이다.

양 위원은 “강남3구·용산구·마포구·성동구 등 고급 주거지만 가격이 오르는 초양극화 현상이 나타날 수 있다”며 “이번 대책으로 자금 이동과 거래 행위를 차단하기 때문에 마포구와 성동구 내에서도 한강변 쪽만 오를 것” 이라고 설명했다.

그러면서 “비핵심·외곽 지역은 대출 규제 강화로 실수요자 진입이 막혀 거래 절벽 현상이 나타나고 체감 가격은 하락할 것”이라고 강조했다.