3개월도 못 간 6.27…다중 규제 강화에 “거래 절벽만 야기 우려” [10.15 부동산 대책]

서울 경기 27곳 3중 규제에 대출까지 축소

단기 거래급감 예상에도 효과 지속은 ‘미지수’

‘매매금지’ 시그널…서울 외곽지 피해 우려

정부가 10·15 부동산 대책을 발표한 지난 15일 오후 서울 남산에서 대규모 아파트 단지가 보이고 있다. ⓒ뉴시스

정부가 수도권 주요 지역을 규제지역(조정대상지역·투기과열지구)과 토지거래허가구역(토허제) 지정하는 ‘3중 규제’로 묶고 대출을 강하게 옥죄는 등 고강도 부동산 대책을 발표했다. 이재명 정부 출범 후 첫 대책이었던 6.27 대출 규제 이후 110일 만에 또 다시 규제 카드를 다시 꺼내든 것이다.

시장에서는 강력한 다중 규제로 투기 수요가 차단되고 거래가 줄면서 집 값이 다소 수그러드는 효과가 있을 것이라는 전망이 나온다. 하지만 여전히 넘치는 유동성과 수도권 공급 부족으로 단기 효과에 그칠 것이라는 진단과 함께 초양극화 등 부작용에 대한 우려도 만만치 않다.

16일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정됐다. 경기도 12개 지역은 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원구, 수원 영통·장안·팔달구, 안양 동안구, 용인 수지구, 의왕, 하남 등이다. 오는 20일부터는 토허제도 적용된다.

조정대상지역에서는 다주택자 취득세·양도세 중과, 투기과열지구는 재건축 제한, 전매제한·대출 문턱이 높아진다. 토허제로 묶이면 2년 간 실거주 의무가 생겨 갭 투자(전세 끼고 주택 매매)가 원천 봉쇄된다. 적용 범위도 아파트에서 서울 용산구 한남더힐 등 저층 고급 주택으로도 확대됐다.

서울·경기지역 37곳을 조정·투과지역과 함께 토허제까지 ‘삼중 규제지역’으로 묶어버린 것으로 여기에 주택담보대출 규제도 강화했다.

15억원 이하 주택은 현행대로 6억원을 유지하되 그 이상은 2억~4억원으로 한도를 낮췄다. 금융·대출규제 중심이었던 6.27 대책보다 강도가 강력한 만큼 불장 조짐을 보였던 ‘한강벨트’와 강남3구(서초·강남·송파) 등 거래량 급감이 예상된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “서울 강남권과 한강 벨트의 포모(FOMO·Fear Of Missing Out, 기회 상실 우려) 및 패닉바잉(공황구매) 수요는 거래가 일부 숨을 고를 전망”이라며 “다주택자와 고가주택 매입 대기자도 규제지역의 세금 부담과 대출 문호가 높아지며 좁아진 가수요 유입 문턱을 돌파하기 쉽지 않아졌다”고 진단했다.

규제 지역 지정 기준 및 주요 지정 효과.(자료: 국토교통부) ⓒ데일리안 박진희 디자이너

다만 강력한 규제책의 효과가 언제까지 지속될 것인지에 대한 의구심은 여전하다. 수도권 규제 지역 내 주택담보대출(주담대) 한도를 6억원으로 일괄 제한한 6.27 대출규제도 ‘반짝 효과’에 그친 바 있다.

6.27 규제 시행 이후 강남 3구의 아파트 상승률은 과열에서 벗어나며 매수 심리가 뚜렷하게 식었으며 두 달간 전체 서울 아파트값 상승률도 안정이 됐었다.

하지만 규제에서 벗어나 있던 마포·성동·동작 등 한강벨트 일부 지역은 거래와 실거래가 반등세를 보이며 반사효과가 발생했다. 송파구에서도 재건축 단지를 중심으로 상승 흐름이 이어지기도 했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “규제지역이 광범위하게 확대되면 해당 지역의 매매거래 위축에 따라 가격 변동은 줄어든다”면서도 “인위적으로 억누르는 효과를 언제까지 유지할 것인지 과거처럼 거래량은 급감해도 신규 물건의 가격 변동이 있을 때 어떻게 대처할 것인지 등에 대한 논란은 불가피하다”고 지적했다.

함영진 랩장도 “4000조를 넘긴 시중의 풍부한 유동 자금과 기준금리 인하 기대, 전·월세 가격 상승 불안 요인이 겹쳐 무주택자 구매 수요와 집값 상승 전망을 완전히 진화할 수 있을지는 좀 더 지켜봐야 한다”며 “올해 집 값이 많이 오른 주요 지역 대부분이 고가 아파트가 즐비한 강남권 및 한강 벨트였고 이들 지역에서 대출에 구애 받지 않는 주택 매수는 통제가 어렵다”고 언급했다.

오히려 강력한 규제로 거래 단절 상황에 직면하면 현금 부자들만 주택 거래를 할 수 있는 등 초양극화가 심화될 것이라는 관측도 나온다. 특히 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 대폭 낮아지면서 실수요자의 부동산 시장 진입 장벽이 높아진 가운데 실거주 의무는 강제하는 상황이 도래했기 때문이다.

비핵심·외곽 지역은 대출 규제 강화로 실수요자 진입이 막혀 거래 절벽 현상이 예상된다. 실제로 서울 전 지역이 규제지역으로 묶이면서 노원, 도봉, 강북구나 금천, 관악, 구로구는 직격탄을 맞았다. 이들 지역은 시장이 과열되지도 않았는데 다중 규제가 적용되며 기존 주택 처분은 물론 1주택자의 갈아타기도 어려워진 상황이다.

풍선효과도 다시 언급되고 있다. 정부는 유례없는 광범위한 지역을 규제로 묶은 배경으로 ‘풍선효과 차단’을 내세웠지만 정작 인터넷 등에서는 규제에서 벗어난 풍선효과 예상 지역에 대한 정보들이 공유되며 기대 심리가 확산되고 있다. 경기 화성시 동탄, 안양시 만안구, 용인시 기흥구, 구리시와 남양주, 부천시, 인천 송도 등이 거론되는 상황이다.

한 중개업소 관계자는 “용인 수지구가 규제 지역으로 지정되자 실제로 인근 기흥이나 처인구로 문의가 옮겨가는 양상”이라며 “현재도 금리가 낮지 않아 대출을 받는데도 한계가 있는데 시장 과열이 없던 지역까지 일괄 규제하면 부동산 거래 시장이 회복하기 어려운 상황까지 가는 것 아니냐는 우려와 불만의 목소리가 높다”고 분위기를 전했다.

규제 지역 지정 현황. (자료: 국토교통부) ⓒ데일리안 박진희 디자이너