부동산 대책서 소외된 지방은 ‘침체일로’…지역균형발전 ‘아득’

정부 출범 후 세 번의 부동산 대책 서울·수도권 ‘집중’

서울 집값 들썩이는데 지방은 ‘찬바람’…양극화 심화

안심환매·세컨드홈 실효성 ‘미미’…맞춤형 대책 필요

ⓒ뉴시스

이재명 정부 들어 세 차례 부동산 대책이 발표됐으나 시장 침체가 장기화 국면을 맞고 있는 지방은 전면 배제된 모습이다.

‘똘똘한 한 채’ 기조가 굳어지면서 서울·수도권으로 수요 쏠림이 심화하는 가운데 정책에서도 지방은 소외되면서 정부가 주창한 부동산 양극화 해소와 지역균형 발전은 공허한 메아리가 될 것이라는 우려가 나온다.

3일 부동산업계 등에 따르면 정부의 부동산 관련 정책이 모두 서울·수도권에 집중되면서 지방·비수도권 소외가 심화하고 있단 지적이 제기된다.

6·27 대출규제와 9·7 공급대책, 10·15 부동산 대책에는 서울을 중심으로 들썩이는 집값을 잡기 위한 수요 억제책과 공급 확대 방안이 주를 이룬다. 지방의 위축된 매수 심리를 회복하고 미분양을 해소하는 등 지방 부동산경기 부양책은 포함되지 않았다.

현재 지방 부동산 경기는 심각하다 못해 고사 직전 수준이다. 지난해 부도난 건설사 27곳 가운데 85%가 지방에 몰려 있고 적체된 미분양 해소도 제자리걸음을 하고 있다.

국토교통부에 따르면 지난 9월 말 기준 전국 미분양 물량은 6만6762가구, 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양은 2만7248가구 규모다. 전체 미분양의 77.0%인 5만1411가구가 지방에 집중돼 있다. 지방 준공 후 미분양은 2만2992가구로 전체의 84.4%를 차지한다.

서울 집값이 가파른 상승세를 보인 것과 달리 올 들어 지방 집값은 내림세다. 한국부동산원에 따르면 지난달 27일까지 올해 서울 아파트 누적 매매가격 변동률은 6.88%, 수도권은 2.21%로 조사됐다.

악성 미분양 10가구 중 8가구 이상 ‘지방’에 몰려
‘수요절벽’ 심각…아파트 매매·전세 동반 하락세
‘똘똘한 한 채’ 없애고 획기적 수요 분산책 마련해야

반면 지방은 1.30% 마이너스 변동률을 기록했다. 대구(–3.58%)가 가장 큰 낙폭을 보인 가운데 전남(-2.09%)·대전(-2.02%)·광주(-1.98%)·제주(-1.85%)·경북(-1.71%)·부산(-1.40%) 등이 모두 평균 하락률을 밑돌았다.

공급은 풍부한데 수요는 없으니 전셋값도 하락세다. 같은 기준 지방 아파트 전셋값은 0.04% 떨어졌다. 서울 아파트 전셋값은 2.21%, 이를 포함한 수도권 전셋값은 1.20% 올랐다.

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정부도 장기 침체에서 벗어나지 못하는 지방 부동산 경기 회복을 위한 여러 방안을 추진 중이다. 앞서 지난 8월에는 오는 2028년까지 주택도시보증공사(HUG)를 통해 지방의 준공 전 미분양 1만가구를 매입하는 ‘안심환매 사업’을 추진하겠다고 발표한 바 있다.

하지만 매입 단가가 자금 사정이 좋지 않은 건설사 눈높이와 맞지 않고 입지나 상품성이 떨어져 매입 심사조차 통과하지 못하는 사례가 나오는 등 업계의 체감 효과는 미미하다.

1주택자가 인구감소지역의 주택을 한 채 더 매입하면 세 부담을 줄여주는 ‘세컨드홈 특례’도 추진한다. 이 경우 재산세·종부세·양도세 모두 무주택자처럼 감면해주고 취득세도 최대 50% 깎아준다.

문제는 지방 부동산 시장 매력도가 크게 떨어진 데다 대상 지역은 그 중에서도 인프라가 부족한 탓에 수요자들이 움직이지 않는단 점이다. 서울·수도권 대출규제가 한층 더 강화된 상황에서 1주택자가 지방으로 눈을 돌려 주택 한 채를 더 매입하는 것도 현실성이 떨어진단 지적이다.

지역균형발전은 이재명 정부가 꼽은 국정 핵심과제 중 하나다. 전문가들은 현재 지방의 구조적인 침체 분위기를 반전시킬 만한 획기적인 지방 맞춤형 대책이 필요하다고 입을 모은다.

심형석 우대빵부동산 연구소장은 “서울에 집중된 수요를 분산하려면 투자 수요가 갈 곳을 마련해 줘야 하는데 이는 결국 지방뿐”이라며 “서울·수도권은 규제하는 대신 지방은 안 하니 좋은 것 아니냐는 식의 변죽만 울리는 접근이 아니라 정말 획기적인 대책이 나와야 한다”고 강조했다.

그러면서 “이를테면 지방은 대출 문턱을 대폭 낮추거나 세금을 확 깎아주거나 아예 매기지 않는 식으로 가야 서울에서 지방으로 수요가 내려간다”며 “공급 대책은 앞으로 10년을 내다봐야 하는데 재개발·재건축은 집값 때문에 불안하고 거래는 다 막아버리는 식으로는 아무것도 해결할 수 없다”고 덧붙였다.

또 다른 부동산 전문가는 “실질적으로 1주택자가 지방에 한 채를 더 매입하는 건 어불성설로 자금력을 갖춘 다주택자가 움직일 수 있도록 해야 한다”며 “결국 일자리가 없어 젊은 인구가 수도권으로 이탈하고 고령화가 심화하는 것인데 실수요든 투자수요든 지방으로 옮겨갈 만한 요인을 자꾸 만들어줘야 한다”고 말했다.