HUG 감평 개선 조치에도 “평가 가격 수억원 낮고 이의신청 사실상 거절”

10월부터 시세 반영·이의신청 절차 신설돼 시행됐지만

임대인 “여전히 낮고 근거 자료 없이 이의신청 불가능” 불만

HUG “별도 양식 없지만 감평 기관에서 수용 여부 판단”

ⓒ데일리안 DB

주택도시보증공사(HUG)가 임대보증금보증 가입 시 주택가격 산정에서 활용하는 감정평가 제도에 대한 개선사항을 마련했으나 임대인들은 감정평가 절차에 대한 불만이 해소되지 않은 모습이다.

현장에선 여전히 시세나 건물 가치가 제대로 반영되지 않고 있다는 주장과 함께 평가 가격에 대해 이의를 제기하더라도 외부감정평가 결과 등 근거 자료가 뒷받침되지 않으면 사실상 재감정이 거절된다는 지적이 속출하고 있다.

5일 HUG에 따르면 지난 10월 2일부터 임대보증금보증 신청을 위한 HUG인정 감정평가 관련 제도개선 사항이 시행됐다.

HUG인정 감정평가는 보증 가입 시 공시가격과 함께 실시되는 주택가격 산정 방식의 한 유형으로 고객이 감정평가를 신청하면 HUG가 입찰을 통해 선정한 5개 감정평가 법인 중 무작위로 평가법인을 배정해 평가한다.

당초 감정평가는 담보제공용 목적으로만 받을 수 있었는데 HUG는 일반거래용 목적의 감정평가를 받을 수 있도록 조치를 취했다. 일반거래용으로 감정평가를 받을 경우 통상 주택 시세 등이 반영되 담보제공용보다 더 높은 금액으로 평가될 가능성이 높다.

이와 함께 예비감정금액 산정 결과에 대한 이의신청을 허용하고 2개 감정평가법인이 예비감정을 실시하는 절차적 개선사항도 마련됐다.

HUG인정 감정평가는 예비감정을 진행하고 그 결과에 따라 정식 감정 의뢰 여부를 결정할 수 있다. 기존에는 예비감정 결과에 만족하지 못할 경우 이를 개선할 방안이 없었는데 이의신청을 통해 재 예비감정을 실행할 수 있도록 절차적 개선사항을 마련했다.

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다만 이같은 제도 손질에도 임대인들의 불만은 여전하다. 가격 산정 기준이 불투명하고 평가가격에 불만이 있어 이의신청을 하더라도 근거자료가 없으면 재감정이 거절된다는 이유에서다.

비아파트의 경우 아파트와 달리 매매거래가 많이 이뤄지지 않아 시세가 불명확하기 때문에 임대인들은 어쩔 수 없이 이의신청을 뒷받침할 근거를 확보하기 위해 따로 감정평가기관에 의뢰해 평가를 추가로 받을 수밖에 없다는 입장이다.

임대인 A씨는 “지난해 12월 임대사업자 등록을 하면서 서울 관악구 봉천동에 있는 다가구 주택 2채에 대해 외부 감정평가를 받았다”며 “그런데 올해 하반기에 HUG인정 감정평가를 진행하면서 예비감정 결과 건물 한 채는 27억원에서 21억원으로, 또 다른 건물은 29억원에서 22억원으로 금액이 떨어졌다”고 말했다.

이어 “납득할 수 없는 평가금액이어서 지난해 수행한 감정평가서를 첨부해 이의신청을 했다”며 “그런데 27억원 건물은 수용되고 29억원 건물은 거절됐는데 도대체 어떤 기준으로 수용하고 거절하는 지 모르겠다”고 토로했다.

또 다른 임대인 B씨는 “평가금액에 불만이 있어 이의신청을 하려면 외부감정을 할 수밖에 없다”며 “결국 감정평가를 여러 차례 중복적으로 수행해야 해 시간은 시간대로 들고, 수수료도 수백만원이 깨지는데 금액만 월세로 치면 몇 달치 월세”라고 호소했다.

외부 감정평가 가격과 HUG인정 감정평가 간의 가격 차이가 수억원 이상 차이 나는 또 다른 사례도 나타나고 있다.

실제로 서울 동작구의 한 다가구 주택 사례에서도 HUG 예비감정평가 가격으로 22억4000만원이 평가된 이후 임대인이 이의신청을 하기 위해 외부감정을 진행하자 28억2000만원이라는 평가 금액이 산정되기도 했다.

일반거래용 목적의 감정평가가 추가되는 등 개선 조치가 시행됐으나 여전히 외부 감정평가 대비 보수적으로 산정된 것이다.

이후 해당 임대인이 이의신청을 통해 재산정된 금액은 24억원으로 여전히 정식 감정을 맡기긴 어렵다는 입장이다.

임대인 C씨는 “시세가 반영되도록 제도가 개선됐는데도 HUG인정 감정평가가 여전히 보수적으로 운영되고 있는 거 같다”며 “건물 가격이 6억~7억원이 떨어지면 임차인을 새로 들이기 어렵다”고 지적했다.

이와 관련해 HUG는 감정평가사에서 이의신청 수용 여부를 판단하며 예비감정은 탁상감정으로 진행되기 때문에 정식 감정 시 평가금액 변동이 있을 수 있다고 설명한다.

HUG 관계자는 “이의신청은 HUG 감정평가 콜센터를 통해 신청 가능하고 특별한 조건 및 양식이 없다”며 “이의신청 수용 여부는 예비감정을 수행한 감정평가 기관에서 결정을 한다”고 설명했다.

또 “이 때 임대인이 전에 받아놓은 감정평가 등 자료제출을 원하면 제출이 가능함을 콜센터에서 안내하고 있다”며 “예비감정은 탁상감정이고 정식 감정에 일부 귀속되지만 확정된 금액은 아니다”고 부연했다.