끝 모르고 치솟는 서울 주거비…매매뿐 아니라 전월세 가격도 ‘쑥쑥’

소득 대비 집값 급등, 8.3년간 월급 저축해야 서울서 내 집 마련

전세대출 규제 강화되고 매물 잠김 현상 심화…부동산 규제 여파

“임대차 가격 상승…중·저소득 세입자의 주거비 부담 커진다”

ⓒ뉴시스

지난해 서울 주택 매매가격이 큰 폭으로 오르며 서민들의 주거비 부담도 가중되고 있다. 소득 대비 집값이 가파르게 오르면서 실수요자들의 내 집 마련이 어려워지면서다.

임대차 시장 역시 수도권 부동산 규제로 매물 잠김 현상이 가시화돼 전월세 가격이 오르는 등 혼란이 이어질 것으로 예상된다.

1일 대한건설정책연구원(건정연)은 ‘지표로 보는 건설 시장과 이슈’ 보고서를 통해 소득 대비 주택가격 부담(PIR)이 높은 수준으로 고착화됐다고 진단했다.

건정연이 주택금융통계시스템을 통해 파악한 지난해 서울의 PIR(소득 대비 주택가격 비율) 8.3으로 1년 전 7.9에서 상향조정됐다. 월급을 한 푼도 쓰지 않고 전액을 모두 저축할 시 내 집 마련에 8년이 넘게 걸린다는 설명이다.

또 전국 기준으로 PIR 7.2인 것을 고려하면 서울에서의 내 집 마련 문턱은 더 높다는 결론이 나온다. 이는 서울 주택 매매가격이 비서울 지역보다 더 가파르게 오른 영향으로 분석된다.

실제로 한국부동산원의 지역별 주택가격지수 변동률을 살펴보면 지난해 11월 기준 전국 집값이 이 1년 동안 0.6% 오르는 동안 서울이 8.1% 오른 것으로 나타났다. 서울 다음으로 집값이 많이 오른 곳은 세종이었는데 같은 기간 주택가격지수 변동률은 1.5%에 불과했다.

건정연은 보고서에서 “집값 상승 속도가 소득 증가를 웃돌았다”며 “내년 1분기에도 높은 주택가격 부담에도 불구하고 완만한 상승 흐름이 지속될 가능성이 크다”고 내다봤다.

매매시장뿐 아니라 임대차 시장에서의 주거비 부담도 확대될 것으로 예상된다. 지난해 6·27 부동산 대책을 통한 전세대출 규제 강화와 서울 전역 및 경기 12개 지역을 토지거래허가구역·조정대상지역·투기과열지구로 지정한 10·15 대책으로 신규 전세 물량뿐 아니라 기존 전세 물량이 감소하는 현상이 본격화되면서다.

수도권에서는 실거주 중심의 대출·부동산 규제가 이어지면서 갭투자(전세 낀 매매) 매물이 감소하는 양상이다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 지난해 12월 31일 기준 서울 전세 매물은 2만3263가구로 1월 1일(3만1814가구) 대비 26.9% 감소했다.

매물 감소에 따라 전셋값은 꾸준한 오름세를 유지 중이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격지수는 지난해 1월 99.7에서 11월 102.8로 지속 상승했다.

특히 전세매물 잠김과 가격 상승으로 전세대란이 이어질 경우 전세보증금 마련 부담이 가중되면서 자금 조달에 난항을 겪는 세입자들의 월세 전환이 가속화될 가능성에도 무게가 실린다.

국토교통부가 발표한 ‘2025년 11월 주택통계’에 따르면 지난해 1~11월 서울의 월세거래량 비중(보증부월세·반전세 등 포함)은 64.1%에 달한다. 이는 5년 평균치인 51.1%를 크게 상회하는 수준으로 전년 대비 4.0%포인트(p) 확대된 수준이다.

지난해 11월 누적 서울 아파트 월세거래 비중도 44.3%로 집계돼 1년 전 대비 1.6%p 확대됐고 서울 비아파트의 월세거래 비중은 같은 기간 5.8%p 증가한 74.5%로 집계됐다.

건정연은 “전세 물량 감소와 맞물려 전셋값 상승 흐름이 지속돼 내년 1분기 임대차 시장 전반에 걸친 가격 상승 압력이 이어질 것”이라며 “전세자금 조달 여력이 부족한 수요층을 중심으로 월세 전환이 가속화될 경우 중·저소득 세입자의 주거비 부담이 일시적 현상을 넘어 구조적으로 고착화될 우려가 있다”고 강조했다.