짓다 만 아파트를 임대주택으로…HUG 주택공급 '총력'

임대리츠 공급 확대 방안 연구 용역 착수

부실 사업장 리츠 통해 임대주택 전환

수도권 물량 확보 방안 마련은 ‘숙제’

한 건설 공사 현장 전경. 사진은 해당 기사 내용과 관계 없음. ⓒ뉴시스

정부가 주택도시보증공사(HUG)와 한국토지주택공사(LH) 등에 적극적인 임대주택 공급을 조성하면서 각 기관의 고민도 깊어지고 있다. HUG는 물량 공급을 위해 공사를 진행하지 못하는 부실 사업장을 리츠가 마무리해 임대주택으로 활용하는 방안 연구에 착수했다.

11일 관련업계에 따르면 HUG는 지난 7일 ‘임대리츠 공급확대 및 운영 고도화 연구’ 용역을 입찰에 부쳤다.

HUG가 임대리츠 공급 확대 방안 마련에 나선 이유는 정부의 방침 때문이다. 지난해 6월 현 정부가 출범한 후 적극적인 주택 공급 확대에 나서면서 각 공공기관의 고민도 깊어졌기 때문이다.

지난해 정부는 9·7 대책을 발표하며 오는 2030년까지 수도권에 공공지원 민간임대주택 2만1000가구를 착공하겠다고 밝혔다. 또 올해 국토교통부 예산 중 임대주택 지원을 위한 출자 금액은 8조3274억원으로 지난해 2조9492억원보다 3배 가까이 늘었다.

정부가 공급하려는 공공지원 민간임대주택은 부동산 투자회사인 리츠로 자금을 조달해 10년간 주택을 임대하는 구조다. 공공임대주택을 공급하는 임대리츠는 민간과 주택도시기금이 함께 출자하는 만큼 주택도시기금 운용 주체인 HUG가 공급 방안 마련에 나선 것으로 풀이된다.

HUG는 제안요청서에서 경·공매 단계인 부동산 부실채권(NPL) 부지와 HUG 환급이행 사업장(보증사고가 발생해 HUG가 떠안은 현장)을 활용하는 방안을 제시했다.

이들 사업장 모두 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 등에 문제가 발생해 사업자가 공사를 끝내기 어려운 곳이다. HUG가 채권을 매입하는 등 방법으로 토지를 저렴하게 확보한 후 임대리츠가 사업을 마무리하면 지출을 줄이면서 주택을 공급할 수 있다.

HUG 관계자는 "현재 공공지원 민간임대주택 대상지는 LH 택지나 민간이 HUG에 제안한 부지가 다수"라며 "앞으로는 자금 문제가 발생한 사업장도 재구조화해 임대리츠 방식으로 공급하는 방안을 고민해 보고자 이번 연구 대상에 포함했다"고 설명했다.

한 건설 공사 현장 전경. (사진은 해당 기사 내용과 관계 없음) ⓒ뉴시스

HUG는 이번 용역으로 안정적으로 부실 사업장 토지를 확보하는 방안과 토지에 선순위로 투자한 금융기관과 협의 과정 등을 마련할 예정이다. 또 현재 경공매 시장 내 NPL 사업지 동향을 파악하고 임대리츠 전환으로 사업을 정상화하는 방안도 연구한다.

관건은 서울과 인근 수도권 등 수요가 몰리는 사업장에 임대주택을 공급할 수 있느냐다. 일반적으로 서울과 수도권 사업장은 수요가 몰려 부실 사업장 수가 지방에 비해 적다. 정부가 수도권에 임대주택 공급을 목표로 하는 상황에서 부실 사업장을 매입하는 방안은 효과가 미미할 수 있다는 우려도 나온다.

강은현 법무법인 명도 경매연구소장은 "부실 사업장을 재구조화해 하나의 공급책으로 역할을 하겠다는 의도는 좋을 수 있지만 단기간 시장에 영향을 주기는 어려울 것"이라고 진단했다. 이에 대해 HUG 관계자는 "이번 용역 결과를 토대로 세부 실행 방안과 구체적인 공급 물량 계획 등을 정할 것"이라고 말했다.

한편 HUG는 공공지원 민간임대주택 임대 기간을 기존 10년에서 20년 이상으로 늘리는 방안도 마련한다. 동시에 리츠에 참여하는 민간사업자의 적정 수익률 설정 기준을 마련하는 등 수익배분 구조 개선 방안도 연구한다.

초기 뉴스테이 사업장 중 초과이익 전부를 민간이 가지는 현장을 대상으로 재투자 펀드를 조성하는 방법도 고려하고 있다. 이익을 확보한 민간 사업자가 원할 경우 해당 이익을 신규 임대리츠 사업에 재투자하는 방식이다.