서울 아파트값 30년, 강남과 강북 돌이킬수 없는 편차의 길

경실련 ‘서울 아파트값 30년간 변화실태’…강남 16배·강북 7배 상승

정부 정책 실패로 불균형 심화…노무현 정부 때 아파트값 ‘급등’

30년간 임금 상승률은 5.7배에 그쳐…무주택자·非강남권 상실감 커

경실련 ‘서울 아파트값 30년간 변화실태’…강남 16배·강북 7배 상승
정부 정책 실패로 불균형 심화…노무현 정부 때 아파트값 ‘급등’
30년간 임금 상승률은 5.7배에 그쳐…무주택자·非강남권 상실감 커

서울 도심의 한 아파트 전경.ⓒ데일리안 박민 기자

1988년 서울 노원구 상계동 상계주공 7단지의 평균 매맷값은 4000만원(3.3㎡당 285만원). 같은 해 강남구 개포동 개포주공 1단지는 3500만원(3.3㎡당 249만원)이었다. 상계동이 개포동보다 가격이 높았지만 30년이 흐른 지금 두 아파트는 전혀 다른 가격 편차의 길을 걸어 왔다. 2017년 2월 기준 개포주공1단지는 11억원 초반(평당 8161만원), 상계주공은 2억원(평당 1396만원)이다. 개포주공이 31배나 급등했고, 상계주공은 5배 오르는데 그쳤다.

지난 30년 아파트값 급등 수준은 집을 구매할 능력의 기반이 되는 근로소득 증가분과 비교해도 편차가 심각하다. 노동자 대투쟁이 본격화된 1988년 노동자 임금은 연 430만원(월36만원)이었고, 2016년 임금은 연 2895만원(월241만원)으로 5.7배 올랐다. 반면 같은 기간 강남권 아파트는 평균 11억원, 비(非)강남권은 5억원으로 올라 임금 상승분 약 2400만원에 비해 각각 43배, 18배나 뛰었다. 땀 흘려 번 돈으로는 도저히 집을 살 수 없는 사회가 됐다는 지적이다.

7일 경제정의실천시민연합(이하 경실련)과 정동영 국민의당 의원실은 이같은 내용의 1987년 이후 30년간 서울 강남·비강남권 아파트 가격 상승액과 노동자 임금 증가분을 비교 분석한 ‘서울 아파트값 30년간 변화실태 분석’을 발표했다. 이번 조사는 강남의 대표적 아파트단지인 반포주공·은마·압구정 신현대 아파트 등 17개 단지, 비강남권에서 상계주공7·길음래미안1·여의도시범 단지 등 17개 단지의 가격 추이와 고용노동부 임금 실태, 한국노동사회연구소 비정규직 실태 조사를 토대로 이뤄졌다.

우선 지난 30년간 아파트값은 강남은 평균 16배, 비강남권(강북)은 7배 올랐고, 노무현 정부 때 급등 수준이 가장 심했다. 지난 1988년 서울의 평균 아파트값은 3.3㎡당 300만원이었다. 강남은 290만원, 강북은 320만원으로 강북이 강남보다 아파트 값이 비쌌다. 이후 서울 평균 아파트값은 올림픽 개최 이후 1991년 797만원으로 급등했다가 2000년 957만원으로 10년간 연 2% 상승에 그치며 안정세를 유지했다.

그러나 김대중 정부(1998~2003년) 때인 2000년 들어 급등하기 시작해 노무현 정부(2003~2008년) 시절 가장 큰 폭의 상승률을 보였다. 이때 강남과 강북은 돌이킬 수 없을 정도로 격차가 심해졌다. 2000년 당시 3.3㎡당 강남 1180만원, 강북 734만원 이던 아파트값은 2007년 4285만원, 2029만원으로 상승격차가 심해졌다. 강남이 7년 새 263%(3105만원)나 급등했고, 강북은 176%(1295만원) 올랐다.

1988년~2017년 30년간 역대 정권별 아파트 가격 상승액.ⓒ경실련

정동영 의원 측은 “지난 30년간 25평 기준 아파트 한 채가 강남은 11억원, 강북권은 5억원으로 상승해, 유주택자 간에도 6억원의 자산격차가 발생했다”면서 “특히 무주택 세입자의 경우 30년 동안 누적 주거비용 손실을 감안하면, 강남 유주택자와 무주택 세입자와의 자산격차는 14억원으로 늘어난다”고 지적했다.

아파트값 상승으로 유주택자와 무주택 세입자와의 자산격차도 심화됐다. 강남에 아파트 한 채(25평 기준)를 보유한 유주택자의 경우 30년간 10억6000만원의 자산이 증가한 것과 같다. 반면 무주택 세입자들이 전세비용 마련을 위해 지불한 금융비용을 4%만 가정해도 30년간 2억2000만원이나 되고, 월세의 경우 30년간 지불한 임차료만 3억5000만원으로 추산된다. 결국 강남권 유주택자와 무주택자의 자산격차는 전세의 경우 13억원, 월세의 경우 14억원이나 나는 셈이다.

강북권도 마찬가지다. 30년간 유주택자의 자산증가는 4억6000만원인 반면 전세입자의 금융비용은 1억8000만원, 월세입자의 지불 임차료는 2억7000만원으로 자산격차가 전세 6억원, 월세 7억원이나 발생했다. 경실련 관계자는 “정부 정책의 실패로 아파트가 투기 목적으로 변질돼 부동산 거품으로 인한 자산 격차가 심화됐다”면서 “집이 없는 서민들이 내 집 마련 기회를 박탈시킨 것과 다름 없다”고 비판했다.

부동산 가치와 임금 변화 상승률을 비교·분석하면 상실감은 더 크다. 1988년 노동자 평균임금은 월 36만원(연 430만원)이었고 지난해는 월 241만원(연 2895만원)으로 29년 사이 5.7배 올랐다. 같은 기간 비강남권 아파트값은 4억6193만원, 강남권 아파트는 10억6267만원 올라 임금 상승치에 비해 각각 18.7배, 43.1배 뛰었다. 30년 전 임금에 견주어 보면 강남권 아파트값은 264배, 비강남권은 126배 오른 셈이다.

1988년~2017년 30년간 노동자 임금과 아파트값 상승률 비교.ⓒ경실련

경실련 관계자는 “아파트값 상승으로 유주택자와 무주택자, 유주택자와 노동자의 격차가 상상할 수 없을 정도로 벌어지면서 정상적인 노력으로는 격차해소가 불가능한 상황”이라면서 “집값과 땅값 안정을 위한 후분양제 도입, 분양가상한제 확대, 분양원가공개, 주거비 지원확대, 과표 현실화에 의한 공평과세 실현 등의 근본대책이 마련돼야 한다”고 지적했다.