사라진 한강변 35층 층고제한…재건축 탄력 받을까

사업 지지부진 했던 한강변 단지 수혜

‘재건축 호재’ 서울 아파트값 2주 연속 상승

“초고층 다채로운 스카이라인 조성…상승세 당분간 계속”

오세훈 서울시장이 지난 3일 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 ‘2040 서울도시기본계획안’(2040 서울플랜)을 발표했다. ⓒ데일리안 홍금표기자

서울시가 재건축 걸림돌로 작용했던 35층 층고제한 기준을 폐지함에 따라 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동, 성동구 성수동 등 한강변 주요 정비사업에 탄력이 붙을지 기대된다.

오세훈 서울시장은 지난 3일 디지털 대전환시대 미래공간전략을 담은 ‘2040 서울도시기본계획안’(2040 서울플랜)을 발표했다. 계획안은 ▲보행일상권 도입 ▲수변중심공간 재편 ▲3도심 등 중심지 기능 강화 ▲35층 룰 해제 ▲지상철도 지하화 ▲미래교통 인프라 확충 등 6가지로 요약된다.

특히 박원순 전 시장 재임시절 서울 도시계획을 관통하던 ‘35층 룰’ 폐지가 핵심이다. 박 전 시장은 2014년 재임 당시 ‘2030 서울도시기본계획’을 통해 서울 전역의 주거용 건축물 높이를 ‘35층 이하’로 제한했다.

오 시장은 이런 높이 규제가 한강변 등의 획일적인 스카이라인을 이끌었다고 보고 이를 폐지하기로 했다. 앞으로 한강변 재건축은 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용할 방침이다.

‘35층 룰’ 폐지…여의도, 용산, 성수 등 들썩

전문가들은 이번 2040 도시기본계획으로 인해 여의도, 용산, 성수 등 한강변의 수혜가 가장 클 것으로 예상했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “용산과 삼성, 잠실, 마곡일대의 중심개발이 더 공고화될 될 것”이라며 “3도심(서울도심‧여의도‧강남)의 기능 고도화로 여의도는 용산정비창 개발을 통한 국제업무 기능과 연계개발이 가능해지고 강남은 경부간선도로 입체화, 국제교류복합지구 조성 등과 연계한 가용지 창출을 통해 중심기능을, 잠실, 서초 등은 동-서 방향으로 확산할 전망”이라고 설명했다.

또 “절대적인 수치기준으로 작용했던 ‘35층 높이기준’도 삭제해서 유연하고 창의적인 건축이 증가한다면 한강변과 역세권 일대 스카이라인의 다변화와 사업성 개선이 예상된다”며 “한강 등 수변과 주거지의 네트워크 강화로 여의도‧압구정 등 한강변 대규모 정비사업과 연계개발이 본격화될 것”이라고 덧붙였다.

여경희 부동산R114 수석연구원도 “재건축 아파트 상승세는 당분간 계속될 가능성이 높다”며 “한강변 35층 룰을 삭제하는 내용을 담은 ‘2040 서울도시기본계획’ 발표로, 여의도와 강남의 한강변 재건축 사업이 주목받을 것으로 예상된다”고 말했다.

실제로 사업 추진 기대감이 고조되는 강남권 재건축 단지의 호가 상승에 힘입어 서울 아파트값 오름세가 2주 연속 이어졌다.

그는 “다만 임박한 대통령 선거 결과에 대한 불확실성과 높은 가격 부담, 대출 규제 등으로 거래가 위축된 상황이어서 상승폭은 제한적인 수준에 그칠 수 있다”고 진단했다.

서울시가 재건축 걸림돌로 작용했던 35층 층고제한 기준을 폐지함에 따라 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 용산구 이촌동, 성동구 성수동 등 한강변 주요 정비사업에 탄력이 붙을지 기대된다. ⓒ데일리안

2025년부터 용도지역 단계적 개편…정비사업 사업성 개선

더욱이 현행법상 도시계획의 기본 틀인 용도지역 체계를 전면 개편하기로 한 데 따른 시장의 기대감도 높다.

서울 내 용도지역은 크게 주거·상업·공업·녹지지역으로 구분된다. 이는 산업화시대 때 한 공간의 기능이 중복되지 않도록 땅의 용도를 정해 관리하자는 취지에서 도입됐다.

하지만 현재의 용도지역제가 복합화되는 도시공간을 창출하는 데 걸림돌로 작용하는 만큼 개편해야 한다는 게 서울시의 판단이다.

서울시는 2025년 ‘용도지역제’를 ‘비욘드 조닝(Beyond Zoning)’으로 전면 개편하면서 용도 도입에 자율성을 부여하고 복합적인 도시 기능 배치를 가능하게 하는 새로운 도시계획체계를 마련할 예정이다.

예컨대 생활편의시설이 부족한 주거 밀집지역의 경우 업무·상업 기능 도입을 위한 용도지역을 부여하는 식이다.

함 랩장은 “35층 층고 규제 폐지가 장기적으론 지역에 맞는 용도지역 변경이나 종상향 확대 가능성을 높이고, 특히 한강변 일대의 정비사업의 사업성이 개선될 것으로 보인다”고 예상했다.