[재초환 완화] 부담금 얼마나 줄어들까…단지별 '희비'

재초환 면제 기준 '3000만→1억', 부과구간 '2000만→7000만' 상향

공공주택 매각 대금 '초과이익 산정' 제외, 주택 준공시점부터 역산

감면액 최대 8500만원 제한, 7억7000만원 통보된 한강맨션 11% 감면

정부가 재건축초과이익 환수 부과구간을 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 확대하는 등 현실화한다. ⓒ국토부

정부가 재건축초과이익 환수 부과구간을 기존 2000만원에서 7000만원 단위로 확대하는 등 현실화한다. 면제금액도 기존 3000만원에서 1억원으로 상향 조정하고, 보유기간에 따라 부담금을 완화하는 방안도 도입됐다.

정부는 29일 이 같은 내용의 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표했다. 정부는 과도한 초과이익은 환수하되, 그간 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부과기준과 장기보유자 감면 등을 조정했다고 밝혔다.

이에 따라 정부는 아예 부담금을 면제해주는 기준도 3000만원 이하에서 1억원으로 상향했고, 부과구간도 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대했다. 1주택 실수요자에 대해서는 준공시점부터 역산해 6∼10년 이상 보유한 경우 부담금의 10∼50%까지 감면해준다.

공공주택을 공급할 경우 지자체에 해당 주택을 매각한 대금을 초과이익 산정에서 제외하는 인센티브도 제공한다.

구체적인 사례를 살펴보면 기존 예정액이 5000만원인 지방의 A단지는 부과기준 현실화로 750만원으로 감면된다. 이어 개시시점 조정까지 이뤄지면 720만원만 내면된다. 만약 10년 이상의 장기보유 감면까지 받는다면 360만원이 부과된다.

서울 강북의 B단지는 기존 부담금으로 1억8000만원 예정됐는데, 변경된 부과기준을 적용하면 최대 9000만원의 감면을 받을 수 있게 된다. 만약 공공임대나 공공분양이 포함돼 공공기여 인센티브를 받는다면 추가로 부담금이 1000만원 가량 줄어든다. 장기보유에 대한 감면율은 추가로 적용받을 수 있다.

ⓒ국토부

장기보유 감면을 제외한 부과금액별 변화를 살펴보면 ▲3000만원 90%(300만원) ▲5000만원 86%(700만원) ▲1억원 70%(3000만원) ▲2억원 43%(1억1500만원) ▲4억원 21%(3억1500만원)다. 부담금이 높을수록 급격하게 감면율이 낮아진다.

이에 따라 혜택을 보는 단지도 부담금 수준이 상대적으로 적은 지방권에 집중됐다. 전국의 재건축단지 84곳을 대상으로 바뀐 부과기준과 개시시점을 적용해 시뮬레이션한 결과 38곳은 부담금이 면제된다. 이 가운데 지방은 32개 단지중 21곳이 면제되는 것으로 나타났다.

강남의 경우 1주택자가 아닌 이상 부담스럽긴 마찬가지다. 부담금 최대 감면 금액이 8500만원이기 때문이다. 기존 부담금이 4억원인 강남의 C단지의 경우 부과 기준 합리화로 부담금은 8500만원이 줄어든 3억1500만원이 되며 감면율은 21% 수준이다. 만약 1주택 장기보유자가 아니면 21%의 감면이 전부다.

가령 7억7000만원으로 통보된 한강맨션의 경우 부과 기준 변경에 따른 감면율은 11%며, 4억5000만원의 도곡개포한신은 18%의 감면을 받는 셈이다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 "사실 지금 감면율은 지방 쪽이나 수도권 외곽 쪽에는 호재"라면서 "반면 강남의 경우 부담금이 줄어드는 것은 사실이지만, 그 폭이 크지가 않다"고 말했다.

1주택자에 대한 감면으로 조합간 갈등이 불거질 수 있다고도 지적했다. 서 교수는 "조합원 간 수억원씩 부담금 차이가 난다면 당연히 갈등이 발생할 수 밖에 없다"며 "제도 개선을 기다리는 등 사업 지연이 나타날 가능성도 있다"고 설명했다.