전세대출 DSR 산정, 갭투자 ‘아웃’ 되나

유주택자 대상 전세대출 이자상환에 대해 DSR 반영

“전세시장 왜곡·갭투자 차단에 효과 있을 것…대출 관리 필요”

총부채원리금상환비율(DSR) 그늘 밖에 있던 전세보증금 대출에 대한 규제가 강화된다. 가계대출 관리를 위해 전세대출에 DSR을 적용하기로 하면서다.ⓒ데일리안 DB

총부채원리금상환비율(DSR) 그늘 밖에 있던 전세보증금 대출에 대한 규제가 강화된다. 가계대출 관리를 위해 전세대출에 DSR을 적용하기로 하면서다.

이에 따라 전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자 문턱이 높아질 것으로 전망된다.

지난 17일 금융위원회는 ‘2024년 주요업무 추진계획’을 발표했다. 가계부채 관리 방안의 일환으로 전세대출에 대한 DSR 규제를 추진할 계획이다.

DSR은 연간소득 대비 대출의 원리금상환액 비율을 나타내는 지표로 대출 한도를 정하기 위해 활용된다. DSR의 경우 40%(은행권)가 넘지 않도록 관리되고 있기 때문에 연간소득이 1억원이라면 1년 동안 상환해야 하는 원리금이 4000만원을 넘지 못하도록 제한된다.

전세대출의 경우 서민의 주거안정을 위한 대출이라는 인식으로 DSR 산정 시 제외돼 왔다. DSR이 40% 수준으로 더이상 대출을 받을 수 없는 차주에게도 전세대출을 실행해줬던 것이다.

문재인 정권에서도 2021년 전세대출에 DSR 적용 카드를 고심했으나 사용하지 못했다. 다만 3년 만에 전세대출 규제를 강화를 재검토하게 된 금융당국은 주거사다리가 작동될 수 있도록 단서를 달았다.

일단은 주택을 보유하고 있는 유주택자가 추가로 전세대출을 받을 경우, 이자 상환에 대해서만 DSR을 산정할 방침이다. 향후 시장의 반응을 모니터링하면서 점진적으로 DSR 규제를 강화할 것으로 예상된다.

전세대출 실행이 한층 까다로워지면서 갭투자도 어려워진다. 갭투자는 세입자의 전세금을 활용해 적은 자본으로도 주택을 매입할 수 있는 방법이다.

그동안 전세대출이 쉽게 이뤄지면서, 전세가격의 왜곡이 발생했다는 지적이 컸다. 전세대출로 세입자들의 자금여력이 확보되면서 집주인들도 그만큼 전세가격을 높여 받았고, 매매가격과 근접한 수준으로 치솟는 결과를 초래했다.

전세보증금을 레버리지로 활용해 무자본으로도 주택을 사들일 수 있는 환경이 조성돼 갭투자가 성행할 수 있는 단초를 제공했다는 설명이다.

결국 부동산 하락기에 접어들자 매매가격과 전세가격이 하락하기 시작했고 2022년에 접어들자 갭투자로 수백, 수천가구의 집을 사들인 일당으로부터 전세보증금을 돌려받지 못하는 전세사기가 전국적으로 확산되면서 수많은 피해자들을 양산한 사회적인 문제로 크게 대두됐다.

전세가격 왜곡을 차단하고, 전세시장 안정화를 위해서도 대출 규제가 강화돼야 한다는 관측이 크다. 유주택자의 전세대출을 어렵게 하는 것만으로도 무분별하게 무자본이나 적은 자본으로 주택을 사들이는 갭투자를 제한하는 효과가 있을 것으로 예상된다.

김인만 김인만부동산연구소장은 “전세대출의 DSR 적용이 실시되면 전세시장이 안정화되는 데 도움이 될 것이다. 그동안 전세대출을 너무 쉽게 풀어줬기 때문에 소득에 따라 전세대출을 제한하는 것이 맞다고 본다”며 “DSR 규제는 진작에 실시했어야 한다”고 주장했다.

그러면서 “전세대출을 쉽게 풀어 전세가격이 오르면 결국 매매가격도 밀어 올렸던 부분이 문제가 됐다”며 “이번 DSR 규제가 실시되면 갭투자를 해소하는 데 어느 정도 도움이 될 것이다. 앞으로라도 전세대출 관리가 필요하다”고 덧붙였다.