이재명은 ‘공공’, 오세훈은 ‘민간’…서울시 정비사업 탄력 ‘주목’

李, 재개발·재건축 규제 완화 통한 공급확대 공약

무주택자 공공주택 확대 등 투트랙 정책 추진 주목

‘신통기획’과 정책 방향성 같지만 ‘공공성’ 강조

공공기여 부담 가중으로 시장 거부감 커질 가능성

이재명 대통령이 정비사업 추진에 우호적인 입장을 내비치면서 재개발·재건축 관련 규제 완화 기대감이 높아지고 있다.ⓒ뉴시스

이재명 대통령이 정비사업 추진에 우호적인 입장을 내비치면서 재개발·재건축 관련 규제 완화 기대감이 높아지고 있다. 현재 오세훈 서울시장이 신속통합기획 등 민간 주도의 정비사업 추진에 공을 들이는 상황에서 공공주택 확대를 강조한 이 대통령 정책과 시너지를 발휘할지도 관심이 쏠린다.

9일 정치권 등에 따르면 이 대통령은 수요 억제가 아닌 공급 확대를 통한 주택시장 수급 불균형 해소에 나서겠다고 강조하고 있다.

이 대통령은 이번 대선 기간 각종 언론을 통해 “진보 정권은 기본적으로 수요 억제책을 펼쳤지만, 수요 통제를 통해 세금을 활용하는 건 기본적으로 피하는 게 좋겠다는 생각”이라며 “집값은 하향 평준화나 상향이 아닌 ‘안정’이 목적이어야 하며 억지로 누르면 반드시 튀어오른다”고 말한 바 있다.

그는 주택공급 확대를 위해 재건축·재개발 절차를 단축하고 용적률 상향 및 분담금 완화 등 규제 문턱을 낮추겠다고 공약했다.

전문가들은 문재인 정부 당시 겹겹이 규제로 정비사업이 가로막히고 집값이 크게 요동쳤던 실패를 답습하지 않기 위해 어느 정도 전향적인 완화 정책을 펼칠 것으로 내다본다. 오세훈 서울시장이 정비사업 속도를 끌어올리기 위해 마련한 신속통합기획(신통기획)과 정책 방향이 맞물릴 거란 관측이다.

신통기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 개입해 가이드라인을 제시하고 신속한 사업 추진을 지원하는 사업이다. 각종 인허가 절차 단축 등 공공의 지원을 받아 민간이 주도적으로 정비사업에 나선다.

신통기획은 정비계획 수립단계에서 서울시가 개입해 가이드라인을 제시하고 신속한 사업 추진을 지원하는 사업이다.ⓒ뉴시스

서원석 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 “이재명 대통령도 주택공급 부족 문제가 심각하다는 데 대한 이해가 큰 것으로 보인다”며 “오세훈 서울시장도 공급 부족 문제에 공감하고 정책을 추진 중이기 때문에 두 사람 모두 기조는 같다고 볼 수 있다”고 설명했다.

다만 서울시는 민간에 좀 더 초점을 두고 사업을 전개한다면 이 대통령은 공공 개입을 통한 공급 확대를 강조하고 있어 어느 정도 온도 차는 존재할 것으로 보인다.

특히 이 대통령은 정비사업 활성화 방안을 마련하는 데 있어 ‘공공성 강화’ 원칙을 따르겠단 입장을 분명히 하고 있다. 청년 및 신혼부부 등 무주택자를 위한 공공임대주택과 공공분양주택 공급 활성화를 병행하겠단 구상이다.

이 때문에 정부 정책이 수립되면 현재 서울시가 재개발·재건축 사업지에 요구하는 것보다 공공기여(기부채납) 비중이나 강도가 더 강화될 수 있단 관측이 나온다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “정비사업 규제 완화는 긍정적인 시그널이지만, 현실적인 제약도 분명하다”며 “용적률 상향시 서울시의 경우 보통 증가분의 최대 50%를 기부채납으로 요구하는데 이로 인해 조합원 분양 면적이 줄고 부담이 커지는 문제가 발생하고 있다”고 설명했다.

실제 서울 도심 내 신통기획 추진 재건축 단지 곳곳에서 서울시와 공공기여 문제로 갈등을 빚고 있다. 서울시가 신통기획 조건으로 단지를 가로지르는 공공보행통로 설치, 공공임대주택의 한강변 주동 배치, 단지 내 노인요양시설(데이케어센터) 건립 등을 기부채납으로 요구하면서다.

주민들은 역차별 및 재산권 침해라며 반발하고 있지만 실질적 인허가권자인 서울시가 강수를 두고 있어 사업만 차일피일 지연되고 있다.

서 교수 역시 “새 정부는 기본적으로 공공주택을 많이 확보한단 입장이어서 정비사업 규제를 완화하면 그만큼 공공기여 부담을 더 늘리는 방향으로 갈 수 있다”며 “서울시 신통기획 추진 과정에서도 공공기여 부담이 가중하다는 민원이 적지 않은데 구체적인 정부 대책이 마련돼 봐야겠지만 자칫 정부와 민간의 갈등만 깊어질 우려가 있다”고 진단했다.

그러면서 “주택 공급 확대 문제에 대해선 이전 정부와 다른 정책을 구상해야 하는데 이미 도심과 한강변 일대 고밀 개발 등 나올 수 있는 정책들은 다 나와 있는 상태”라며 “차별화된 정책을 내세우기보다 1기 신도시 재정비, 3기 신도시 입주 등 기존 사업 성과를 내는 데 집중하는 것이 더 효과적일 수 있다”고 강조했다.