"서민 주거불안 우려 없어…전세시장 미칠 영향 크지 않을 것" [10.15 부동산 대책/일문일답]

李정부 세 번째 부동산 대책…고강도 수요억제책 발표

서울 전역 비롯해 경기 주요 지역 '일괄' 규제지역 묶어

불법 행위 감독기구 설치...종합적 세제 개편 방안도 검토

김윤덕 국토교통부 장관(가운데)이 15일 정부서울청사에서 개최된 '부동산 관계장관회의' 개최 뒤 이뤄진 ‘주택시장 안정화 대책’ 발표에서 발언하고 있다.ⓒ국토교통부

정부가 서울 전역을 비롯한 경기도 12개 지역을 조정대상지역 및 투기과열지구와 함께 토지거래허가구역(토허제)로도 묶는 초강력 규제에 나섰다. 최근 수도권 주요 지역의 가파른 집값 상승세로 인한 주택 시장 과열을 막기 위한 선제적인 조치라고 강조했다.

김윤덕 국토교통부 장관, 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관, 이억원 금융위원장, 윤창렬 국무조정실장, 임광현 국세청장은 15일 정부서울청사에서 '부동산 관계장관회의' 개최하고 이를 골자로 한 '주택시장 안정화 대책'을 발표했다.

이번 대책에는 기존 강남3구·용산구 외에 서울 25개 자치구 전역과 경기도 광명·과천·분당 등 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구로 적용하는 방안이 담겼다. 이는 당장 내일(16일)부터 적용된다. 또 이들 지역에는 오는 20일부터 내년 12월 말까지 토허제가 지정돼 실거주 의무는 물론 주택담보인정비율(LTV) 40% 제약을 받게 된다.

서울 전역과 경기도 주요 지역을 조정대상지역과 투기과열지구으로 지정해 대출·세제·전매제한·청약 등의 규제를 적용하는 한편 토허제 지정으로 실거주 의무를 부과해 '갭투자'(전세 낀 매매)를 차단하겠다는 게 이번 대책의 핵심이다.

김윤덕 국토부 장관은 "주택시장 안정의 골든타임을 놓치면 국민들의 내 집 마련과 주거 안정이 더 어려워질 수 있어 종합대책을 마련했다"며 "주택시장 불안을 조기 차단하고 생산적인 데 자본이 투자될 수 있도록 선제적으로 대응하고자 한다"고 말했다.

이어 "조정대상지역·투기과열지구와 동일하게 서울 전 자치구와 경기도 12개 지역에 토허제를 오는 20일부터 내년 12월 말까지 지정하고 필요시 연장을 적극 검토할 것"이라고 덧붙였다.

주택담보대출 한도는 집값에 따라 차등 적용된다. 15억원 초과 25억원 이하 주택은 주담대 한도가 4억원으로, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도가 줄어들게 된다. 15억원 이하 주택은 현행 6억원 한도가 유지된다.

스트레스금리는 1.5%에서 3.0%로 일괄 하향 조정되며 1주택자의 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용된다.

또 정부는 부동산 시장 불균형 완화 및 조세 형평성 등을 위한 종합적인 세제 개편 방안도 검토하기로 했으며 아울러 부동산 불법 행위 감독기구 설치 등 위법에 대한 엄정한 대응도 예고했다.

다음은 김규철 국토부 주택토지실장, 신진창 금융위 금융정책국장, 김병철 기획재정부 재산소비세정책관과의 일문일답.

▲이재명 정부 출범 이후 세 번째 대책이다. 보유세 추가 강화 예고가 단기간 집값을 끌어올릴 가능성이 있는데 어떻게 생각하나. 또 6·27 대책 때와 달리 가격별로 주담대 한도에 차등을 둔 데 대한 효과는?

-(김규철 실장) 수급불균형 우려, 추가 금리 인하에 대한 기대감으로 불안 심리와 쏠림, 단기간 급등이 형성된 상황으로 적기 대응하지 않으면 시장 관리가 불가능한 상태로 갈 수 있다고 판단해 종합 대책을 마련했다. 핵심은 과거처럼 단계적 지정이 아닌 서울 전역, 경기 일부 지역을 (일괄) 지정해 풍선효과를 차단했다는 것. 세제 개편 예고로 추가 수요 유입이 우려될 수 있으나 토허제 포괄 지정으로 시장 안정 효과가 있을 거라 생각한다.

-(신진창 국장) 주택가격 상승 추이를 살펴봐야 한다. 고가 주택 가격이 계속 상승하고 있고, 상승세가 서울 주변부로 확산 중이다. 고가 주택 중심으로 상승하는 만큼 이를 타깃으로 한 대출 규제가 필요했다.

▲이번 규제가 사실상 서민·중산층을 겨냥한단 비판이 있다. 대출규제를 하더라도 가족들에게 돈을 빌리는 등의 우회 방법이 동원될 텐데 과연 선호지역 집값을 잡는 데 실효성이 있을까?

-(신진창 국장) 15억원 이하 주택 구입에 대한 대출 한도 규제는 적용되지 않는다. 중산층의 주택 금융을 이용한 주택 구입에 있어서 불편함을 두지 않겠단 기본 정신이 깔려있다. 적어도 수요자들이 대출을 활용, 주택가격을 과하게 끌고 가는 상황은 막아야겠단 관점이고, 주택가격이 안정화되면 주택구입이 원활해지고 주거 안정에 기여할 거라고 본다.

투기과열지구·조정대상지역 지정 지도. <자료: 국토교통부>ⓒ데일리안 박진희 디자이너

▲자산이 적은 청년·신혼부부의 내 집 마련이 너무 어려워 지는게 아니냐는 우려가 든다. 규제지역 지정 시 정비사업 규제도 대폭 강화되는데 도심 내 공급 위축이 우려되진 않는지.

-(신진창 국장) 서울 외곽의 경우 15억원 초과 주택이 많지 않아 직접적 대출규제 대상에 포함되지 않는다. 청년, 신혼부부의 경우 정책 모기지 등을 활용할 수 있다. 이번 대책에도 그런 제약은 따로 두지 않았다. 정책 배려가 필요한 부분은 주택금융을 차질 없이 공급하겠단 입장.

-(김규철 실장) 정비사업 관련 조합원 지위 양도가 제한되는데 이는 수요 유입 방지에 목적이 있는 거라 실제 공급과 직접적 연관이 있다고 보긴 어렵다. 9·7 대책으로 정비사업 활성화 방안도 마련한 만큼 공급에 차질 없도록 할 것.

▲총리 직속 부동산 불법행위 감독기구의 권한과 규모는?

-(김규철 실장) 규모나 조직 인원에 대해선 아직 논의 중이다. 기존 국토부 내 부동산 소비자 분석 기획단과 같은 시장 거래 상황 모니터링 역할에 국한하지 않고 좀 더 강화된 권한을 부여할 예정이다. 감독은 물론 실제 수사로 연계할 수 있는 강한 기능을 가지는 쪽으로 협의 중이다.

▲토허제 추가 지정과 관련해 서울시, 경기도와 협의를 거쳤나? 분양가상한제·투기지역은 왜 현행 유지인지.

-(김규철 실장) 서울시·경기도와 사전 협의했다. 지금 시장 과열은 매매 단계의 가격 급등이 핵심이어서 토허제·규제지역을 우선 적용했다. 분상제와 투기지역은 현 단계에선 포함하지 않았지만, 향후 시장 상황에 따라 별도 검토할 수 있다.

▲LTV 40% 적용에 따른 이중규제 지적도 있을 수 있는데.

-(신진창 국장) 규제지역으로 LTV 40%가 적용되면 주담대 한도가 6억원이다. 외곽은 15억 초과 주택 비중이 적어 대출 한도 축소 영향이 제한적일 것.

▲토허제는 원래 대규모 개발지역의 투기 방지 목적으로 활용되는데 아파트까지 너무 과도하게 적용된단 비판이 있다.

-(김규철 실장) 토허제는 합리적 토지 이용·투기 거래 억제가 취지다. 이번 확대 지정은 주거 안정을 최우선으로 한 적용이며 실거주 의무로 갭투자 차단 효과가 있을 것.

▲정부의 '주거 안정'은 가격 상승인지, 상승 둔화인지.

-(김규철 실장) 주거 안정은 단순 상승·하락의 문제가 아니라 불안 심리 억제와 거주 여건 안정에 있다. 강남3구, 마용성 등에서 시작된 상승이 한강 인접지역, 서울 전역, 경기도로 확산해 불안 심리 차단이 목표다.

▲세제 개편은 최후의 수단이라고 했는데 지금 '세제 합리화 방안'을 검토하는 이유는?

-(김병철 정책관) 세제는 신중히 접근하되 필요하면 사용할 수 있다. 이번에는 정책 방향만 제시한 것이고 시장 영향과 과세 형평 등을 고려해 보유세·거래세 조정 등 구체적인 방안은 TF에서 마련한다.

▲서울 전역이 토허제로 묶이면 전세시장 불안도 야기할 수 있는데 그에 대한 해결책이 있는지, 주택공급 관련 추가 규제 완화 방안도 생각 중인지?

-(김규철 실장) 토허제로 지정되면 실거주 의무가 생기니 기존 주택을 내놓고 들어가 살아야 한다. 전세시장에 미치는 영향은 크지 않다고 보고 사전 검토를 마쳤다. 공급대책과 관련해선 알다시피 주택이 시장에 바로바로 공급되는 게 아니라 시간이 필요하기 때문에 국민께 확실한 신뢰를 심어주면 시장 안정에 기여하는 부분이 있다고 보고 있다. 12월 내로 그동안 발표한 공급계획의 구체적인 추진계획, 입지 등을 제시할 수 있도록 계획을 세우고 있다.