“현금부자 중심 시장 재편”…작년 서울 아파트 시총 100조원 돌파

2025년 102.9조…1년 전보다 33.7조 증가

강남·한강벨트 일대 시총 상위 단지 밀집

정부 규제로 지역·상품·단지별 ‘초양극화’ 전개 전망

ⓒ데일리안 배수람 기자

서울 아파트 시가총액이 2025년 한 해 동안 33조원 넘게 증가하면서 100조원을 넘어선 것으로 나타났다. 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책 등 정부 규제로 변동성이 커지면서 전반적인 거래는 제한적으로 이뤄졌으나 현금 동원력이 있는 자산가 중심의 고가 거래는 지속된 데 따른 것이다.

2일 신한투자은행이 지난해 1월부터 12월 30일까지 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과. 지난해 서울 아파트 실거래 시가총액은 102조9665억원으로 집계됐다. 이는 전년 동기(69조2359억원) 대비 48.7%(33조7306억원) 증가한 수치다.

같은 기준 거래량은 5만7723건에서 8만635건으로 2만2912건 확대됐다. 정부 규제 강화로 아파트 거래가 위축됐지만 그 속에서도 현금부자와 자산가 중심의 고가 거래가 계속되며 시장 분위기가 재편되는 모습이다.

권역별로 보면 지난해 3월 토지거래허가구역(토허제)으로 지정된 강남3구·용산구는 33조4618억원으로 1년 전보다 23.7% 증가했다. 토허제로 묶이면서 2년 실거주 의무가 부과되고 갭투자(전세 낀 매매)가 차단되는 등 거래 제약이 커지면서 투자 수요는 물론 갈아타기 실 수요까지 억제했다.

6·27 대출 규제가 시행되고 9·7 공급 대책 이후 비규제지역으로 막판 수요가 몰리면서 마성광(마포·성동·광진) 지역의 시총 성장세가 두드러졌다. 1년 새 이들 지역 시총은 9조2788억원에서 16조4336억원으로 77.1%나 증가했다.

특히 성동구는 한강 조망, 성수 개발, 강남 접근성 등이 맞물리면서 ‘제 2의 강남’으로 부상했다. 성동구 시총은 4조986억원에서 7조3326억원으로 지난 1년 간 78.9%나 급증했다.

자치구별로 보면 시총 1위는 단연 강남구(11조9044억원)가 꼽혔다. 서울 전체 시가총액의 11.6%를 차지했다. 송파구(10조1647억원), 서초구(8조1854억원), 성동구(7조3326억원), 강동구(6조7104억원), 마포구(6조716억원) 등이 뒤를 이었다.

시총 상위 단지 역시 강남권 일대에 집중됐다. 송파구 소재 파크리오가 지난해 단지별 시가총액 1위에 이름을 올렸는데 316건 거래에 7927억원을 기록했다. 또 헬리오시티(7170억원)와 잠실엘스(5854억원) 등 송파구 일대 단지가 모두 상위에 랭크됐다.

이밖에 강동구 고덕그라시움(5765억원)·고덕아르테온(5005억원), 서초구 반포자이(4823억원) 등이 상위권에 꼽혔다.

지난해 서울 아파트 최고가 거래는 성동구 소재 아크로서울포레스트 전용 274㎡로 290억원에 매매됐다. 3.3㎡당 3억4936만원으로 역대급 단가를 기록했다. 이어 용산구 나인원한남 전용 274㎡(250억원)와 강남구 PH129 같은 평형대가 190억원에 거래되며 상위에 이름을 올렸다.

업계에선 올해 부동산 시장 역시 지난해 정부 규제의 여파가 지속되며 자기자본 중심의 시장 환경이 지속, 강화될 것으로 내다본다. 거래 위축과 자금 선별화 등이 동시에 진행되면서 지역·상품·단지별 차별화가 심화되는 ‘초양극화 국면’으로 전개될 가능성이 크다는 진단이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “올해 시장의 1차 변수는 주택담보대출 금리의 방향성으로 금리 수준 자체보다 인하 기대의 형성 여부가 중요하다”며 “금리 인하 신호가 뚜렷해 질 경우, 억눌렸던 이동 수요와 대기 수요가 빠르게 재유입될 수 있다”고 설명했다.

이어 “현재 규제 체계는 수요를 누르고 있지만 완화 시점과 강도에 따라 시장 변동성은 오히려 커질 수 있다”며 “규제가 풀리는 순간 그동안 눌려 있던 수요가 동시에 특정 자산으로 이동할 가능성이 커 정책은 시장을 안정시키는 동시에 양극화를 증폭시키는 촉매가 될 수 있다”고 덧붙였다.