‘빅딜’ 사라지고 공실↑…서울 오피스 시장도 강남권만 ‘숨통’

11월 오피스빌딩 거래금액, 전월比 72.6% '급감'

사무실 거래금액은 94.7% '뚝'…GBD만 '굳건'

오피스빌딩 공실률 3.60%, CBD는 4%대 재진입

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서울의 상업용 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 고금리와 실물 경기 위축 등이 맞물리며 오피스 빌딩 거래 전반이 한 풀 꺾인 가운데 강남권(GBD)만 그나마 견조한 흐름을 유지하며 양극화도 감지되고 있다.

13일 부동산플래닛이 발표한 지난해 11월 서울시 오피스 매매 및 임대시장 동향 보고서에 따르면 서울시 오피스 매매시장 전체 거래규모는 한 달 전 대비 대폭 축소됐다.

오피스빌딩 거래금액은 10월 9594억원에서 11월 2627억원으로 72.6% 급감했다.

해당 기간 거래량은 총 11건으로 한 달 전 8건 대비 37.5% 증가했다. 다만 상대적으로 낮은 금액대의 거래가 주를 이루면서 전체 거래 규모는 쪼그라든 모습이다.

1년 전 12건이 거래돼 1조8694억원의 거래금액을 기록한 것과 비교하면 거래량은 8.3%, 거래금액은 85.9% 각각 하락한 수준이다.

11월 오피스빌딩 거래 가운데 최고가 거래는 중구 무교동 소재 프리미어플레이스(1670억원)로 확인됐다. 이어 강남구 대치동 양유빌딩(329억원), 강남구 논현동 B&M 빌딩(198억원) 등의 순이었다.

권역별로는 GBD(강남·서초구)가 강세를 나타냈다. 거래량은 10월 2건에서 11월 4건으로 늘었다.

CBD(종로·중구) 거래량은 1건으로 직전 월과 동일했고 YBD(영등포·마포구)는 2건에서 1건으로 줄었다. 그 외 지역(ETC)은 3건에서 5건으로 66.7% 확대됐다.

거래금액은 모든 권역에서 하락했다. 특히 CBD가 7193억원에서 1670억원으로 76.8% 하락하며 가장 큰 낙폭을 보였다.

GBD는 1863억원에서 695억원으로, YBD는 315억원에서 121억원으로 각각 축소됐다. ETC는 223억원에서 141억원으로 36.7% 줄었다.

서울시 오피스빌딩 거래 11건 중 8건은 법인이 매수한 것으로 나타났다. 개인간 거래는 3건으로 나타났다. 법인 간 거래가 1670억원으로 전체의 63.6%를 차지했고 개인과 법인 간 거래가 833억원(31.7%), 개인 간 거래가 124억원(4.7%) 수준으로 나타났다.

오피스빌딩 공실률은 3.60%로 한 달 전보다 0.09%포인트(p) 상승했다. GBD를 제외한 전 지역 공실률이 모두 증가세를 나타냈다.

GBD는 3.33%에서 3.28%로 소폭 하락한 반면, YBD는 0.13%p 오른 3.24%, CBD는 0.17%p 상승한 4.00%를 기록했다.

사무실(집합건물) 시장 위축은 더 심각했다. 같은 기간 사무실 거래량은 128건에서 74건으로 42.2% 줄었고, 거래 금액은 5070억원에서 270억원으로 94.7% 급락하며 사실상 시장이 멈춘 모습이다.

현금 유동성이 풍부한 소위 ‘큰손’ 매수세가 꺾이면서 매매시장이 얼어붙은 것으로 관측된다.

다만 사무실 시장 역시 GDB는 거래량과 거래 금액 모두 동반 증가했다. 거래량은 21건으로 한 달 전보다 90.0% 증가했고 거래금액은 104억원으로 같은 기준 202.2% 확대됐다.

반면 CBD 거래량은 81.6% 줄어든 7건, 거래금액은 99.3% 축소된 35억원으로 나타났다. ETC 거래량과 거래금액은 각각 35건, 84억원으로 한 달 전보다 각각 43.5%, 57.3% 줄었다.

YBD는 거래량이 13건에서 11건으로 줄었으나 거래금액이 45억원에서 47억원으로 소폭 증가했다.

사무실 거래는 개인의 매수세가 법인을 앞질렀다. 전체 74건 거래량 가운데 개인이 매수한 거래는 42건으로 조사됐다. 이 중 35건이 개인 간 거래, 6건은 법인과 개인 간 거래로 집계됐다.

법인이 매수한 32건 중에서도 개인이 매도한 거래가 30건, 법인 간 거래는 2건에 그쳤다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "11월 서울 오피스빌딩 매매시장은 전월 대비 거래량이 증가했으나 비교적 금액대가 낮은 중소형 자산 중심의 거래가 이어지며 전체 거래금액이 크게 감소했다"고 분석했다.

이어 "시장 전반의 불확실성이 지속되는 상황에서도 강남권역은 거래량 증가와 공실률 하락이 동시에 나타났다"며 "다만 임대료 상승 기조에 따른 비용 부담이 향후 서울 권역별 오피스 시장에 어떤 변수로 작용할지는 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 덧붙였다.