임대차 거래 10건 중 6건이 월세…“전세매물 자취 감춘다”

비아파트 월세 거래 76.2%, 전세반환보증 규제 강화 여파

아파트 갭투자 막히고 전세대출 문턱 높아져…월세화 가속

“올해도 전세매물 풀리기 어려워…월세 강세 현상 지속”

ⓒ데일리안 DB

임대차 시장에서 월세 거래 비중이 지속적으로 증가하면서 전세 거래가 위축될 것이란 전망에 무게가 실린다. 부동산 규제로 인해 전세매물이 감소한 데다 대출 문턱이 높아지며 월세화 현상이 가속화되고 있다는 설명이다.

16일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 1~11월 전국 전월세 거래에서 월세(보증부월세·반전세 포함) 거래 비중은 62.7%로 집계되며 1년 전(57.4%) 대비 5.3%포인트(p) 증가한 것으로 나타났다.

주택 유형별로는 비아파트의 월세 거래가 강세를 보였다. 지난해 1~11월 비아파트 월세 거래량 비중은 76.2%로 5년 평균치인 57.5%를 크게 상회한 것으로 조사됐다.

같은 기간 아파트 월세 거래 비중도 5년 평균치인 41.0%를 6.9%p 앞서는 47.9%를 기록하기도 했다.

전세사기로 월세화 촉발, 보증상품 가입 기준 강화도 영향

임대차 시장에서의 월세화 흐름은 전세사기가 사회적 문제로 떠오른 2022년을 기점으로 본격화됐다.

1~11월 기준으로 2022년 월세 거래량이 51.8%로 1년 새 8.5%p 급증한 이후 지속적인 상승세를 거쳐 60% 이상을 돌파한 것이다.

이는 전세사기로 인한 전세 기피 현상과 함께 전세반환보증 상품 가입 기준이 엄격해진 정책적 영향이 맞물린 결과로 분석된다.

지난 2023년 5월부터 주택도시보증공사(HUG)가 전세반환보증 가입 기준을 공시가격 150%에서 126%(공시가겨 140%·전세가율 90%)로 낮추면서 임대인들이 보증금을 낮추는 대신 반전세나 월세로 전환하는 사례가 속출했다.

정부가 올해도 전세반환보증과 관련해 현재 90% 수준인 전세가율을 낮추는 방식으로 가입 기준을 단계적으로 강화할 계회인 만큼 비아파트의 월세화는 가속화될 것으로 예상된다.

강희창 한국임대인연합회장은 “전세반환보증 요건이 강화되면 임대인의 비용과 리스크 부담이 커지고 결국 전세 공급이 축소될 가능성이 크다”며 “임대인들은 전세를 유지하기보다 월세로 전환할 수밖에 없고 월세 인상으로 이어질 것”이라고 주장했다.

이어 “월세화 영향은 청년과 사회초년생, 1인 가구가 집중돼 있는 원룸·다가구·다세대 주택 밀집 지역에서 크게 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

부동산 규제에 꽁꽁 잠긴 아파트 전세 매물, 월세 전환 빨라진다

아파트도 부동산 규제 강화 여파로 전세매물이 잠기면서 임대차 시장의 선택지도 월세로 좁혀지고 있는 상황이다.

서울을 비롯한 경기 12개 지역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 갭투자(전세 낀 매매)가 제한됐고 전세대출 문턱이 높아지자 자금 조달이 어려워진 세입자들을 중심으로 월세화가 빠르게 진행되고 있다.

아실에 따르면 전날인 15일 기준 서울 전세매물은 2만2489가구, 월세매물은 2만1257가구다. 1년 전 대비 전세 매물은 30% 감소한 반면 월세 매물은 6.5% 증가했다.

특히 전세가격 상승과 전세대출 한도 축소 등으로 지난해 전세가 월세로 전환된 거래가 5206건으로 조사됐다. 이는 전체 전·월세 갱신계약 9만8719건의 5.3%를 차지하는 비중으로 직전 최고치인 2022년 4.8%를 넘어선 수치다.

부동산 업계에서는 올해도 부동산 규제와 입주물량 감소 여파까지 겹치며 월세화 흐름은 이어질 것이란 전망이 우세하다. 부동산R114에 따르면 올해 수도권 아파트 물량은 지난해 11만9853가구 대비 27.2% 감소한 8만7255가구로 예상된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “임대차 시장에서 전세매물이 풀리지 않으면서 올해도 월세 거래가 강세를 유지할 가능성이 높다”며 “서울 아파트 전세시장을 보면 전 지역이 토허구역으로 지정되면서 갭투자가 차단됐고 신규 입주 물량도 실거주를 해야 해 매물이 잠긴 상태”라고 설명했다.

그러면서 “여기에 대출규제 강화와 계약갱신 청구권 발동 등이 겹치면서 전세매물이 풀리긴 쉽지 않아 아파트와 비아파트 시장 모두 전세 거래 비중이 확대되긴 어려운 여건”이라고 진단했다.