고가주택 진입 차단…15억 미만 ‘노도강’으로 매수세 집중

6억 대출 활용 용이한 중저가 밀집 지역으로 수요 이동

노도강·금관구, 작년 1Q 대비 4Q 거래량 모두 증가

노원구, 지난해 분기별 거래량 1000건 이상 유지

ⓒ연합뉴스

6·27 대책 등 대출 규제로 서울 고가 아파트 진입 장벽이 높아지자 실수요자들의 매수세가 대출 활용이 용이한 ‘15억원 미만’ 중저가 밀집 지역으로 집중된 것으로 확인됐다.

4일 집품이 지난해 일명 노도강(노원·도봉·강북)과 금관구(금천·관악·구로) 지역의 국토교통부 실거래가 데이터를 분석한 결과, 서울 노원구는 1분기부터 4분기까지 유일하게 매 분기 1000건 이상의 거래량을 유지했다.

이곳 지역은 분석 대상 6개 자치구 가운데 가장 활발한 손바뀜을 나타냈다. 지난해 1분기 1193건이던 거래량은 2분기 1873건으로 늘었다가 3분기 1317건, 4분기 1410건 등을 기록했다. 1분기 대비 4분기 거래량 증가율은 18.2%에 이른다.

정부가 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하면서 고가 주택 매수가 어려워진 실수요자들이 대출을 포함해 자금 조달이 가능한 15억원 미만 아파트가 많은 노원구를 합리적 대안으로 선택했기 때문으로 분석된다.

거래 규모 자체는 노원구가 컸지만 회복 속도는 강북구가 가장 빨랐다. 강북구의 4분기 거래량은 308건으로, 1분기(254건) 대비 21.3% 증가했다. 이는 6개 자치구 중 가장 높은 증가율이다.

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구로구의 경우 2분기에 거래량이 1466건까지 치솟으며 전 분기 대비 102.8% 폭증했으나 하반기 들어서는 700건대로 안정화되는 롤러코스터 장세를 보였다.

도봉구는 지난해 1분기 378건에서 2분기 626건으로 올라섰다가 3분기(492건), 4분기(403건) 모두 400건대 거래량을 나타냈다. 금천구는 연간 200건대 거래량을 유지했으며 관악구는 1분기 498건에서 2분기 728건까지 거래가 늘었다가 4분기 566건으로 마무리했다.

업계에선 전반적인 시장 위축 우려에도 불구하고 6개 자치구 모두 지난해 4분기 거래량이 1분기 대비 늘어난 점을 주목한다. 수요자들이 정부 규제로 서울에서 이탈하기보다 정책을 활용할 수 있는 지역으로 이동했단 점에서다.

실제 국가데이터처 국가통계포털(KOSIS)에 따르면 지난해 서울 인구 순유출은 35년 만에 가장 적은 2만7000명으로 집계됐다. 통상 서울은 높은 주거비 부담 등으로 전입 대비 전출 규모가 더 크지만 유출 폭 자체가 크게 줄어든 모습이다.

순유출 규모는 연간 10만명을 웃돌다가 2022년 3만5000명, 2023년 3만1000명, 2024년 4만5000명 등을 기록한 바 있다. 2만명대 순유출은 서울에서 인구 순유출이 이뤄진 1990년 이래 가장 적은 수준이다.

이에 따라 경기도 순유입 규모도 3만3000명으로 역대 가장 적은 수준을 나타냈다. 지난 2016~2021년 10만명대까지 기록하던 것을 고려하면 3분의 1 수준으로 축소된 셈이다.

집품 관계자는 "강남 3구 등 고가 지역은 대출 규제의 직격탄을 맞아 거래 절벽이 나타나고 있지만 중저가 지역의 거래량이 연초보다 늘어난 것은 시장의 수요가 사라진 것이 아니라 '이동'했음을 보여주는 데이터"라고 설명했다.

이어 "6·27대책에 이어 10·15대책까지 나오면서 주택담보대출 한도가 6억원으로 제한, 고가 주택 진입이 어려워진 실수요자들의 매수세가 대출 활용이 가능한 15억원 미만 구간인 노도강·금관구로 집중됐다"고 덧붙였다.