[강달러 재테크]오피스텔 등 부동산 임대수익 악화 불가피

공실리스크로 대형점포 투자도 눈치보기 가열될 듯

서울의 대표 상권으로 꼽히는 용산구 이태원 경리단길.(자료사진)ⓒ데일리안 DB

미국 금리 인상의 영향으로 경제 전반의 불확실성이 커지면서 부동산 재테크에도 ‘신중론’이 대세로 자리잡고 있다.

실투자금을 최소화해 수익률을 극대화한 ‘레버리지(지렛대 효과)’를 기대하기도 어려울 뿐더러 전반적인 투자 심리 위축 및 수요 감소로 마땅한 투자처를 찾기 힘들어서다.

18일 관련업계에 따르면 미국 금리 인상과 함께 내년 경기 침체, 국내 정치 혼란 등의 여러 악재가 산재하면서 부동산 투자에 보수적인 접근이 요구되고 있다.

국내의 경우 당분간은 1%대 저금리 기조를 유지할 것으로 전망돼 여전히 부동산에 자금이 유입될 수도 있지만, 경제 침체 전망에서 자유롭긴 어려운 상황이라는 게 전문가들의 의견이다.

김은진 부동산114리서치 팀장은 “국내 경기가 위축될 수 있다는 예측이 나오고 있어 부동산 시장의 불확실성이 확대될 것”이라면서 “위축된 투자심리는 리스크에 대한 적응기를 거치며 저금리 기조하에 유동자금이 다시 부동산에 유입될 가능성도 배제 할 수 없다”고 분석했다

우선 경제 불확실성과 저금리로 투자처를 찾지 못한 부동자금이 11.3 대책으로 제동 걸린 재건축 분양시장에서 수익형부동산으로 이동이 유력하다. 그러나 저금리 시대에는 낮은 수익률도 용납이 됐지만 앞으로 금리가 인상된다면 점차 투자 선호도가 떨어질 수밖에 없다.

한국창업부동산정보원 권강수 이사는 "부동산 재테크의 핵심은 수익률에 있다"며 “대출 금리 인상으로 레버리지 효과가 낮아지고 여기에 물가상승률까지 따지면 수익률은 더 떨어져 임대수익률이 갈수록 악화될 것”이라고 우려했다.

게다가 내년부터 수익형 부동산도 실거래가 신고가 적용되면서 투자 자금 유입에 일부 경계심이 작용할 것으로 보인다.

권 이사는 “투자자금이 노출되면 그만큼 세 부담 가중으로 연결되는 만큼 매매거래에도 소극적인 모습을 보일 수 있다”고 말했다.

특히 대형점포 투자도 이자부담에 ‘공실’ 등의 리스크로 인해 뭉칫돈들의 눈치보기가 펼쳐지면서 분양에 어려움을 겪게 될 가능성도 있다. 올해 인기를 끌었던 일부 지역의 고급형 오피스텔 시장도 수요 감소로 인해 투자자들을 망설이게 할 수 있다.

또 사드배치와 한일군사교류에 따른 중국정부의 한류 경계가 가시화될 것으로 보여 그에 따른 중국인 부동산 투자도 일시적으로 주춤할 것으로 예상된다. 주요 상권지에서 중국인들의 공격적인 매입이 줄어들면 가격 상승폭이 제한되면서 국내 투자자들의 선택폭이 넓어지고 가격 조정이 나타날 것으로 보인다.

이런 상황에서 예금 이자 대비 수익률을 고려해 매달 임대료를 받아 안정성을 추구하는 방식을 택하거나 장기적인 관점으로 입지여건 및 분양가 등을 분석해 신규 분양 아파트를 사는 방법은 여전히 시장 불황에서도 최선의 방안으로 꼽힐 전망이다.

실제 단지 입지가 좋은 곳은 시장 상황이나 투자 심리와 상관없이 일정수준 이상의 가격을 유지하거나 오름폭도 크다. 이들 지역은 교통, 학군, 생활편의시설 등 주거여건이 뛰어나 수요가 꾸준하다는 특징이 있다.

또한 1~2인 가구 증가에 따른 역세권 중소형주택 투자가 장기적인 관점에서 가장 안정적인 수익을 창출하는 모델이 될 것으로 전망된다. 여기에 라이프스타일 변화에 부응하는 골목상권 투자는 여전히 매력적인 시장이 될 것으로 보인다.

권강수 이사는 “대내외적인 불확실성 증대에 따른 보수적인 접근을 해야 한다”면서 “투자유형별로 접근 방법을 달리해 예상수익률에 기반한 실투자금과 대출금 비율의 세심한 조율이 요구된다”고 말했다.