제이알글로벌리츠 내달 초 코스피 입성 “국내 첫 해외부동산 리츠”

김관영 제이알투자운용 대표이사ⓒ제이알글로벌리츠

제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)가 다음달 초 유가증권시장에 입성한다.

김관영 제이알투자운용 대표이사는 14일 여의도에서 기업공개(IPO) 기자 간담회를 열고 “이번 상장을 통해 대한민국을 대표하는 영속형 글로벌 상장 리츠로 도약하겠다”면서 “보유자산의 안정적 운용과 전략적 투자로 기업 가치를 높이는 데 주력할 것”이라고 강조했다.

제이알글로벌리츠는 국내 최초 해외 자산 투자에 특화된 리츠다. 주요 투자 자산은 제이알제26호위탁관리부동산투자회사가 투자한 벨기에 브뤼셀 소재 오피스 '파이낸스 타워 컴플렉스'(Finance Tower Complex, 이하 파이낸스 타워)다. 파이낸스 타워는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있으며 연면적 195,973㎡(약 59,282평) 규모에 달한다. 자산 감정가는 14.4억 유로(한화 약 2조원)에 달한다.

파이낸스 타워의 가장 큰 장점은 안정적인 임대차계약이다. 임차인은 벨기에 연방정부(S&P 기준 AA) 산하기관인 건물관리청으로, 현재 재무부, 복지부, 식품안전부 등 벨기에 연방정부 주요 부처가 입주해 있다.

건물 전체 면적에 대해 2034년 12월까지 중도해지 옵션 없이 장기 임차하고 연간 임대료는 약 800억원(2020년 기준)이다. 임대료 인상률은 매년 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용해 조정한다. 김 대표는 “이를 바탕으로 제이알글로벌리츠는 7년 평균 8% 내외의 높은 배당률을 목표로 하고 있다”고 설명했다.

또 최초의 해외 부동산투자 공모리츠라는 것과 해외 자산 투자에 특화된 전문성, 위험 요소에 대한 합리적인 리스크 관리 노하우를 발휘해 기업가치와 경쟁력을 끌어올리고 투자 효과를 극대화한다는 전략이다. 제이알글로벌리츠의 자산 관리를 맡은 제이알투자운용은 국내 부동산 전문 투자 자산운용사로, 현재까지 누적 운용자산(AUM) 규모는 7조원을 넘어선다.

제이알글로벌리츠의 총 발행 주식수는 9700만주로 이번 공모를 통해 총 4850억원을 조달한다. 기관투자자와 일반투자자 배정 물량은 각각 4900만주(2450억원), 4800만주(2400억원)이며, 배정 비율은 50.5% 대 49.5%이다.

제이알글로벌리츠는 소액 투자자의 공모리츠 투자 기회를 보장하기 위한 목적으로 소액의 청약증거금을 납부한 투자자도 의미 있는 금액을 배정받을 수 있는 새로운 배정방안(이하 소액우선배정방안)을 도입했다.

제이알글로벌리츠는 일반투자자 대상 청약 물량 4800만주(2400억원) 중 절반인 2400만주(1200억원)를 ‘소액우선배정물량’으로 할당하고, 소액우선배정물량의 한도 내에서 일반청약자의 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액을 우선적으로 배정한다. 소액우선배정물량을 제외한 나머지 2400만주(1200억원)에 대해서는 기존 방식대로 청약 금액에 비례한 ‘경쟁배정’을 실시한다.

김 대표는 “IPO를 준비하는 동안 개인 소액 투자자들의 실효성 있는 투자 참여 기회를 확대하기 위해 여러 방안을 모색하며 오랜 고민의 시간을 보냈다"면서 ”당사가 도입한 소액 우선배정방안이 공모리츠에 대한 국내 일반 투자자들의 접근성을 높이는 의미 있는 시도가 되길 바란다"고 전했다.

오는 16일~17일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행하고 22일~24일 청약을 받는다. 8월 초 유가증권시장 상장 예정이며 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이다.

앞서 회사는 Pre-IPO(상장 전 지분투자) 투자유치를 진행해 3430억원의 자금을 모집하기도 했다. 이에 따라 IPO 공모금액을 포함한 총 조달 금액은 8280억원으로, 이 자금은 제이알제26호리츠를 통해 파이낸스 타워에 투자될 예정이다.