[Q&A] "누구나집, 거주권·분양권 분리 안한다"…집값 10% '최소 보증금'

목돈이 없는 무주택 실수요자를 위해 당정이 추진하는 '누구나집' 사업이 본격화된다.ⓒ국토부

목돈이 없는 무주택 실수요자를 위해 당정이 추진하는 '누구나집' 사업이 본격화된다. 누구나집은 사전에 확정된 가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양을 약정하는 공공지원 민간임대주택이다. 집값의 10%만 있으면 '내집마련'이 가능하다는 홍보로 관심을 받았다.

국토교통부는 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사와 화성능동과 의왕초평, 인천검단 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택' 공급을 위한 사업자 공모를 오는 8일 실시한다고 6일 밝혔다.

누구나 집은 소득은 있지만 당장 집을 마련할 초기자본과 목돈 없는 무주택자·청년·신혼부부 등이 집값의 10% 이상을 지급한 후, 10년간 시세의 80~85% 수준의 임대료(임대료 상승률 2.5%)를 내며 거주하고 입주 시 확정된 집값으로 분양(13년 후)받을 수 있는 제도다.

다만 수익성이 낮아 민간 사업자의 참여가 낮을 가능성이 있다는 지적이 제기되는 상황이다. 또 향후 집값 하락 시 임차인이 분양 전환을 포기하면 미분양이 대거 발생할 수 있다.

다음은 국토부가 발표한 누구나집 질의응답 모음집.

Q. 누구나집이란.

-청년･신혼부부 등 무주택 실수요자에게 저렴한 비용부담으로 내집 마련 기회를 제공하기 위한 주택공급모델이다. 집값의 10% 수준의 부담(보증금 최소규모)으로 입주 가능하고 10년간 저렴한 가격으로 임대거주 후, 최초 확정된 가격으로 분양받음으로써 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 그 이익을 사업자가 아닌 임차인이 갖게 되는 이익공유 구조다. 아울러 거주기간에 따라 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하고 주거서비스를 통한 수익창출 및 주거플랫폼 구축을 도모한다.

Q. 여당의 누구나집 정책취지가 반영됐는지.

-공공지원민간임대는 임차인이 원할 경우 10년간 임대거주가 보장되며 확정분양가를 통해 사업자와 임차인의 이익공유가 실현된다. 최소 보증금(집값 10%)을 통해 적은 초기자금 부담 취지도 반영됐으며, 평가지침을 통해 임차인 이익공유와 주거서비스 수익창출 방안에 대한 민간의 다양한 아이디어가 도출되도록 유도했다.

Q. 집값의 6% 거주권, 10% 분양권 등은 어떻게 반영됐는지.

-임차인의 초기자금 부담을 최소화시키기 위해 제시된 비율로, 집값 10%의 보증금만으로 거주권과 분양권을 확보토록 했다. 사업자가 임차인 입주시 필요한 최소 보증금 규모를 집값 10% 수준을 필수적으로 포함해 제시토록 의무화해 임차인의 선택권 보장한다.

Q. 임대기간(10년) 이후 분양전환가격을 사전에 확정하는 이유는.

-분양전환가격에 따른 갈등을 최소화하고, 주택을 분양받게 되는 임차인의 계획적인 자금조달방안 마련에 도움이 된다. 분양전환가격을 사전에 확정 제시함으로써 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자-임차인간 분쟁을 예방한다. 또 임차인은 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립이 가능하다.

Q. 분양전환에 대한 근거는.

-분양전환은 임대사업자(리츠)와 임차인간 약정을 통해 이행된다. 등록임대주택의 임대의무기간(10년) 이후 매각ㆍ청산은 임대사업자가 정하는 바에 따르며, 임대사업자인 리츠가 임차인에게 확정된 가격으로 우선분양을 약정하는 방식으로 추진된다.

Q. 사업자와 임차인의 수익배분 비율은.

-사전에 확정된 분양가격 이상의 시세차익은 임차인이 향유하는 사업구조로 수익분배 비율은 분양시점의 시세에 따라 상이하다. 향후 분양시점의 주택가격을 정확히 예측하기가 어렵기 때문에 사업자와 임차인의 수익공유 비율을 구체적으로 정하기는 곤란하다.

Q. 임차인의 거주기간을 고려한 경제적 인센티브란.

-주택의 가치를 높이는데 있어 '거주'가 기여하는 측면을 보장하는 취지로, 구체적인 제공방안은 다양하게 제시될 수 있다.

Q. 주거서비스를 통한 수익창출 및 입주민환원 계획이란.

-카셰어링, 보육, 공동구매 등 주거서비스 비즈니스를 통해 부가가치 창출 및 입주민 일자리 제공을 위한 계획이다. 입주민공동체 등이 참여하는 주거서비스 관련 수익사업 추진, 입주민 이용비용 경감, 일자리 제공 등 경제적 이익을 창출하는 운영계획을 수립하도록 했다.

Q. 집값이 하락하게 되는 경우 손실은 누가 부담하나.

-공적지원이 수반되는 사업인 만큼 사업추진 및 임대운영 과정에서 손실이 발생하지 않도록 면밀하게 관리해나갈 계획이다. 개발사업 특성상, 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다. 다만, 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있다.

Q. 연평균 주택가격 상승률 1.5% 적용가격을 상한으로 제한했는데, 민간사업자의 참여가 가능한가.

-기금의 출･융자 지원을 통해 민간사업자의 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보가 가능할 것으로 예상되므로 참여유인이 충분하다. 본 사업은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금 저리 융자로 사업 지원이 이뤄진다.

Q. 향후 공급되는 공공지원민간임대에도 누구나집 모델이 적용되나.

-시범사업의 정책효과를 살펴보면서 사업모델 개선방안을 검토하고 지자체･공기업 등과 공급방안을 협의해나갈 계획이다.

Q. 임대거주 중 다른 주택을 분양받을 수 있나.

-분양주택이 아니므로 임대거주 중 주택 분양 가능, 다만 이 경우 우선분양 대상에서는 제외된다. 구체적인 임대 및 분양조건은 사업계획 승인을 거쳐 향후 임차인모집 공고시 확정해 제시될 계획이다.

Q. 기 추진･임대운영 중인 공공지원민간임대에도 이번 누구나집 분양전환 기준이 적용되나.

-현재 임대운영 중인 공공지원민간임대는 임대의무기간 종료 후, 임대사업자의 결정에 따라 청산･분양되는 것이 원칙이다. 이미 사업계획이 승인돼 임대운영 중인 곳의 임대사업자 수익을 제한하고 재분배하는 것은 사유재산에 대한 과도한 침해가 될 수 있다.