[부동산 프리뷰⑨] 가파른 집값 하락세…아파트도 깡통전세 '경고등'

금리 인상 여파, 지난해 아파트값 '역대 최대' 낙폭

전세가격 대비 매매가격 더 싼 아파트 늘어

수도권 아파트 3곳 중 1곳 '깡통전세' 우려

"아파트 시세파악 용이…전세사기 피해 가능성 거의 없어"

금리 인상에 따른 이자 부담이 가중되면서 집값이 가파른 하락세를 나타내고 있다.ⓒ데일리안 홍금표 기자

금리 인상에 따른 이자 부담이 가중되면서 집값이 가파른 하락세를 나타내고 있다. 또 지난해 아파트 가격 연간 하락률은 1998년 외환위기 이후 최대 낙폭을 기록한 것으로 조사됐다.

이처럼 집값이 급속도로 빠지면서 빌라·오피스텔뿐만 아니라 아파트도 '깡통전세' 위험이 커지는 게 아니냐는 우려가 나온다.

18일 한국부동산원에 따르면 지난해 12월 전국의 주택(아파트·연립·단독주택)가격은 한 달 전보다 1.98% 떨어졌다. 이는 2003년 부동산원이 관련 통계를 산출한 이래 월별 기준 최대 낙폭이다.

서울의 주택가격은 1.96%, 수도권은 2.60% 내렸다. 지난해 계속되는 금리 인상으로 매수세가 자취를 감추고, 역대급 거래절벽이 지속된 탓이다. 전국의 아파트값은 2.91% 떨어졌고, 서울과 수도권은 같은 기간 2.96%, 3.66% 하락했다.

연간으로 보면 전국 주택가격은 4.68%, 서울은 4.75%, 각각 하락했다. 아파트값은 전국이 7.56%, 서울 7.70%, 수도권 9.68% 각각 떨어졌다. 부동산원 통계 산출 이후 가장 많이 내린 것이며 직전 침체기인 2012년을 뛰어넘어 1998년 외환위기 이후 가장 큰 폭으로 하락했다.

이처럼 집값이 빠른 속도로 떨어지면서 수도권 아파트 3곳 중 1곳은 기존 전세보증금보다 매매가가 싼 거래가 이뤄진 것으로 나타났다.

부동산 중개업체 집토스가 서울과 경기, 인천 지역 아파트의 국토교통부 실거래가를 단지 및 면적별로 분석한 결과, 지난해 매매 거래가 발생한 아파트의 23%에서 기존 전세 최고가격 이하의 매매계약이 체결됐다. 아파트 단지 9863곳 중 2244곳이다.

지난해 매매 거래가 발생한 아파트의 23%에서 기존 전세 최고가격 이하의 매매계약이 체결됐다.ⓒ데일리안 김민호 기자

전세가격 이하로 매매된 이른바 '깡통전세' 단지 비율은 분기별로 보면 1분기 9%, 2분기 8% 수준을 보이다 3분기 17%로 치솟았다. 4분기에는 39%까지 올랐다.

수도권 중에선 인천에서 이 같은 거래 비중이 연간 36%로 가장 높게 나타났다. 인천의 아파트 단지 1522곳 중 549곳에서 기존 전세 최고가 이하로 매매가 체결됐다. 지난해 4분기 기준으로는 48%에 이른다.

인천 미추홀구 소재 '주안더월드스테이트' 전용 84㎡는 2021년 12월 4억5000만원에 전세 계약이 이뤄졌으나, 지난해 12월 같은 평형대는 그보다 1억원 떨어진 3억5000만원에 매매됐다.

경기는 같은 기준 연간 30%, 4분기만 놓고 보면 45%로 조사됐다. 경기 용인시 기흥구 '효성해링턴플레이스' 전용 84㎡는 지난해 5월 5억4500만원에 전세 거래가 이뤄졌으나 같은 해 12월 5억500만원에 매매 계약이 체결됐다.

서울은 인천, 경기 대비 깡통전세 비중이 가장 적은 것으로 나타났다. 서울에서 매매가격이 전셋값보다 더 싼 아파트 비율은 2022년 기준 2%, 4분기 기준 6%로 집계됐다.

하반기로 갈수록 집값 하락세가 가팔라지면서 집을 팔아도 전세보증금을 제대로 돌려줄 수 없는 단지 수가 늘어나는 셈이다. 빌라뿐만 아니라 아파트 전세 세입자의 보증금도 불안해지고 있단 목소리가 나온다.

다만 전문가들은 빌라·오피스텔과 달리 아파트는 시세 파악이 수월하고 신축 단지의 경우 청약을 통해 분양받는 등 제도적 절차가 마련돼 있단 점에서 최근 임대차시장에서 발생하는 전세사기 피해 우려는 적다고 입을 모은다.

심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수는 "문제가 되는 건 2년 전에 전세 계약을 한 세입자들이다. 지금 전셋값이 거의 회복을 하지 못하고 있어서 자연스럽게 아파트에서도 매매가격이 전셋값에 근접한 물건들이 더 늘어날 수 있다"며 "2년 후 갱신계약 때 일정 부분을 월세로 돌리거나 집주인과 협의해 보증금을 낮추는 것을 고려해야 한다"고 진단했다.

이어 "다만 아파트는 분양하는 주택사업자들이 전세사기를 우려할 만한 장사꾼 수준이 아니고 몇 채 안 되게 분양해 가격을 알 수 없는 빌라와는 다르다"며 "정상적으로 청약을 통해서 분양이 이뤄지고 일단 분양가가 정해져 있고 주변 시세를 잘 알 수 있어 (전세사기) 가능성은 거의 없다"고 덧붙였다.