재건축초과이익환수제도, 타협안이 최선인가?

정부는 지난해 9월 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 재건축초과이익환수 제도를 개선하기 위하여 부담금을 줄이는 내용의 재건축초과이익환수법 개정안을 발표하였다.ⓒ게티이미지뱅크

정부는 지난해 9월 윤석열 대통령의 대선 공약이었던 재건축초과이익환수 제도를 개선하기 위하여 부담금을 줄이는 내용의 재건축초과이익환수법 개정안을 발표하였다. 그러나 여소야대 상황에서 대선공약의 개정작업은 지지부진하였다. 그래서 최근에 정부는 고액의 초과이익에 대해서는 부담금을 높이는 방향으로 수정안을 발표하였다.

아파트 재건축의 활성화를 통한 주택공급확대 및 조세저항의 완화 등을 목적으로 초과이익환수금액을 완화하려고 시도하였지만 다수당인 야당의 반대로 제도개선이 어렵게 되자 일종의 타협안을 제시한 것이다. 왜냐하면 제도개선을 하겠다고 발표하였으나 법 개정이 늦어지면서 재건축시장의 혼란을 야기하고, 도심 아파트 공급의 축소로 이어지기 때문이다.

최근 정부의 타협안은 재건축 부담금 산정시 적용하는 면제금액의 상향 조정, 부담금을 결정하는 기준이 되는 초과이익산정 개시시점을 조합설립 인가일로 변경하는 방안, 거주기간을 제외하고 10년 보유 시에는 재건축 부담금을 줄여주는 안 등이다.

재건축초과이익환수제도는 2006년 노무현 정부에서 도입하였다. 재건축아파트 단지가 집값 상승을 주도하여 부동산투기를 유발하기 때문에 아파트 재건축에 따른 시세 차익의 최대 50%를 세금으로 부과한다는 제도이다.

즉, 재건축 종료시점(준공인가)의 집값에서 개시시점(현행법에서는 추진위원회 설립 승인) 집값과 정상주택 가격 상승분, 개발비용을 뺀 금액이 1인당 일정금액을 초과하는 금액에 대해 구간별로 누진 과세를 부과하는 제도이다. 이는 재건축사업 및 소규모재건축사업에서 발생되는 초과이익을 환수함으로써 주택 가격의 안정과 사회적 형평을 도모해 국민 경제의 건전한 발전과 사회 통합에 이바지함이 목적이다.

이 제도는 집값이 급등한 지난 2006년 도입됐지만 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 이유로 2013년부터 2017년 말까지 5년 간 제도의 시행이 한시적으로 유예됐다가 2018년 1월부터 다시 시행하게 되었다.

결국 재건축초과이익환수제도는 시행과 유예를 반복하였고, 초과이익의 개념설정문제(초과의 기준이 정상(기존)주택가격 상승분인데 노동과 자본을 투입하여 생산한 재건축아파트의 가격이 정상주택 가격보다 많이 상승하면 초과이익이라는 논리는 괴변임), 환수의 개념문제(환수는 도로 거두어들임이라는 뜻과 부적절하거나 불법적인 방법으로 획득한 것을 법적으로 회수하다는 의미를 내포하고 있는데 불법의 여지는 없음) 측면에서 논란의 여지가 있고, 미실현 이익에 세금을 부과하는 징벌적 과세라는 비판을 받고 있다.

따라서 재건축초과이익환수제도는 야당과 타협을 통하여 제도를 개선하게 되면 또 다른 논란과 문제점을 내포하게 된다. 정부에서는 최선의 차선책이라고 주장할 수 있지만 최악의 악수가 될 수 있다. 정부에서는 다음과 같은 원칙적인 방향을 설정하고 국민과 야당의 설득을 통하여 최선의 방안을 찾아야 할 것이다.

첫째, 이 제도를 폐지 또는 유지할 것인지에 대한 방향설정이 필요하다. 땜질식 처방보다는 조세의 형평성, 다른 사업들과의 형평성, 미실현 이익의 과세라는 논란 등을 충분히 검토하여 현 정부의 정책방향을 명확하게 설정하여야 한다.

왜냐하면 이 제도의 도입 목적은 주택 가격의 안정, 사회적 형평 도모, 국민 경제의 건전한 발전, 사회 통합에 이바지함이 목적인데 법 목적을 실현하고 있는지에 대한 논의가 선행되어야 한다. 그런데 지금의 개편 안은 면제금액의 기준, 초과이익산정 개시시점, 부담금 요율 등 지엽적인 문제에 대한 논쟁만 이어지고 있는 것이 문제이다.

둘째, 다수당인 야당의 설득보다는 국민의 설득이 우선이다. 정부에서는 최선의 개편 안을 제시한다고 하였지만 야당은 포퓰리즘적 측면에서 반대할 것이다. 야당은 재건축 부담금을 덜 줄여야 한다. 여당은 재건축 부담금을 많이 줄여야 한다는 입장이다. 정부의 타협안도 야당의 입장에서 수용하기 어렵다. 따라서 임기응변식의 타협안보다는 국민에게 땀과 눈물이 필요한 문제해결 방안을 제시하여 야당의 협조를 이끌어 내는 것이 더 바람직하다.

결론적으로 재건축초과이익환수제도는 노후화된 아파트의 재건축을 막는 장벽 중 하나이다. 장기적으로 재건축을 하지 못하게 되면 주거환경의 악화라는 현상이 나타난다. 이러한 문제들을 사전에 예방하기 위하여 합리적인 제도 개선이 필요한데 아직 넘어야 할 산이 많은 것 같다.

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글/ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대MD상품기획비즈니스학과 교수)