"기부채납 한도, 지가 상승분의 70%↓"…국토부, '공공기여 가이드라인' 마련

개발사업 예측가능성 제고, 재개발·재건축은 제외

가이드라인 운영 후 법제화 추진

국토교통부는 '국토계획법'상 공공기여 제도를 일관되고 합리적으로 운영할 수 있도록 '공공기여 가이드라인’을 마련해 오는 26일 전국 지방자치단체에 배포한다고 밝혔다.ⓒ데일리안DB

국토교통부는 '국토계획법'상 공공기여 제도를 일관되고 합리적으로 운영할 수 있도록 '공공기여 가이드라인’을 마련해 오는 26일 전국 지방자치단체에 배포한다고 밝혔다.

이번 가이드라인은 지구단위계획구역, 공간혁신구역(화이트 존 등) 지정으로 발생한 계획이익을 지역사회와 합리적으로 공유하고, 공공기여 절차를 체계적으로 정리하기 위해 제정했다.

지자체와 민간 개발업계, 감정평가사 등 다양한 이해관계자의 의견을 폭넓게 청취해 현장에서의 실효성을 높이는데 중점을 뒀다.

특히, 공공기여 부담 한도를 원칙적으로 토지가치 상승분의 70% 이내로 설정해 개발 사업자의 예측 가능성을 높이면서도, 공공기여 부담이 과도하지 않도록 합리적 기준을 제시했단 설명이다.

공공기여는 지구단위계획 등 도시계획 결정으로 토지가치가 상승할 경우, 공공시설 설치·부지 제공·설치비용 납부 등을 통해 계획이익을 사회적으로 공유하는 제도다. 공공성 확보, 합리적 개발이익 배분, 과도한 부담 지양 등의 원칙으로 제도를 운영하도록 했다.

지구단위계획구역 또는 공간혁신구역 지정으로 건축물 용도, 건축제한(건폐율, 용적률) 등이 완화되는 경우 이 가이드라인을 적용한다.

다만, 재개발·재건축사업 등 지구단위계획을 별도로 수립하지 않고, 다른 절차에 따라 함께 처리되는 의제 사업은 국토계획법상 공공기여를 적용하지 않기 때문에 가이드라인의 적용대상에서 제외된다.

그간 조례 등으로 운영된 공공기여 제도의 일관성·신뢰성 유지를 위해 조례·지침 등은 가이드라인에 우선 적용하도록 했다.

공공시설 설치 시 도시·군기본계획 등 상위계획 이행을 위한 시설을 우선 반영하고, 입주자 편익시설로 전용될 가능성이 큰 시설은 제외하며, 접근성 및 개방성을 확보해 설치하도록 규정했다.

특혜시비를 우려해 경직적으로 법적 상한(지가 상승분의 100%)까지 공공기여를 운영 중인 지자체를 고려, 도시계획 변경으로 인한 과도한 이익을 방지하면서도 공공성을 확보하기 위해 공공기여의 기준을 '지가 상승분의 70% 이내'로 설정했다.

다만, 사업 지역의 용도지역별 지가평균, 개발수요, 기반시설 설치 현황 등을 고려해 사업자에게 사유를 설명하는 경우 법적 상한까지 공공기여를 받을 수 있도록 허용했다.

인구감소지역에서 시행하는 사업, 공기업 등 공공시행 사업은 경감 또는 면제할 수 있도록 했다.ⓒ국토부

감면 기준도 마련했다. ▲일자리·재정 창출 등 공공목적 실현 사업 ▲사업자가 부담하는 공공시설등의 관리·운영비 ▲저수익·비주거 기능중심 개발 ▲계획변경과 무관한 지가변동 등 다양한 경우에 대하여 공공기여량을 경감할 수 있도록 했다.

또 인구감소지역에서 시행하는 사업, 공기업 등 공공시행 사업은 경감 또는 면제할 수 있도록 했다.

지가상승분 산정은 지자체의 자의적인 평가시점 적용을 방지하기 위해 종전 평가시점은 계획안이 최초 열람·공고되기 전날로, 종후 평가시점은 공공기여 계획이 포함된 계획 결정·고시일로 명확히 했다.

또 종후 평가는 당해 시점에서의 대상물건 이용상태와 변경된 계획을 기준으로 실시하도록 했다.

평가는 지자체와 사업자 입회하에 추첨을 통해 선정한 감정평가법인 2인의 평가금액을 산술평균하도록 해 공정성을 도모했다.

국토부는 가이드라인 운영 과정에서 개선사항을 점검하고, 보완해 나갈 예정이며, 향후 법제화도 추진할 계획이다.

한편 이번 가이드라인 마련으로 밀도·용도 규제가 획기적으로 완화되는 공간혁신구역 추진에도 속도가 붙을 것으로 예상된다.

지난해 7월 국토부가 선정한 16곳의 공간혁신구역 선도사업은 현재 지자체가 조성계획 수립 중이다. 계획이익에 대한 공공기여 기준 마련으로 이해관계자 간 신속한 의사결정에 도움이 될 것으로 보인다.

이상주 국토부 국토도시실장은 "그간 국토계획법령에 공공기여에 대한 포괄적 근거만 두고, 세부기준과 절차는 지역 실정에 맞게 조례로 운영하도록 해 지자체의 자율성 확대라는 긍정적인 측면도 있었다"며 "그러나 중앙정부 차원의 구체적인 기준이 없고, 특혜시비로 인해 제도운영이 위축된 측면이 있었다"고 설명했다.

이어 "가이드라인 제정을 계기로 앞으로 잠재력이 큰 부지를 지역 성장동력을 창출하는데 활용하는 개발사업이 촉진될 것으로 기대된다"고 밝혔다.