[국토부 당면 과제①] 과열된 서울 부동산 시장 잡기...규제 일변도 정책에서 탈피?

서울 집값 꺾였지만 장기적 관점서 해결 필요

‘공급 절벽’ 온다...중장기 관점서 접근해야

공급 시차에 따른 추가 규제 가능성도 여전

오전 서울 남산에서 아파트 단지가 내려다보이고 있다. ⓒ뉴시스

이재명 정부가 출범하고 새 내각이 구성되면서 새 정부의 정책이 본격적으로 펼쳐질 전망이다. 국토교통부도 정부부처 중 마지막으로 장·차관 인선을 마무리하면서 채비를 마친 상태로 앞으로 나올 부동산과 교통 관련 방안들이 주목되고 있다. 올 들어 서울 등 수도권 부동산 시장이 들썩이고 있는 가운데 이에 소외된 지방은 침체가 심화되는 등 양극화 문제도 심각해지고 있다. 이에 국토부는 집 값을 잡으면서도 지역 균형 발전 방안도 마련해야 하는 과제에 직면해 있다. 여기에 광역 교통망 구축과 철도 지하하를 통한 인프라 개선과 함께 항공 사고와 싱크홀(땅꺼짐) 등에 대한 안전 관리도 한층 강화해야 하는 상황이다. 새 정부의 초대 국토부가 해결해야 하는 당면 과제들을 살펴 본다. [편집자 주]

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 직면한 가장 시급한 과제는 서울과 수도권의 부동산 시장 안정화다. 올해 들어 서울 아파트값은 과열 양상을 보이며 상승세를 이어가고 있다.

지난달 27일 정부가 단행한 고강도 대출 규제 정책으로 잠시 숨고르기에 들어간 모습이지만 수요 억제만으로는 한계가 있어 언제든 다시 가격이 급등할 가능성이 존재한다. 이에 실질적 안정화를 위해서는 공급 확대와 맞춤형 주거 대책 등 근본적인 해법이 필요한 상황이다.

16일 부동산업계에 따르면 이재명 정부의 부동산·교통 정책을 진두지휘할 장·차관 인선이 마무리되면서 앞으로의 정책 방향에 이목이 집중되고 있다. 지난 11일 장관 후보자에 김윤덕 더불어민주당 의원에 이어 13일에는 2차관 후보자로 강희업 대도시권광역교통위원장이 발탁됐다.

앞서 1차관에는 이 대통령의 ‘부동산 책사’로 알려진 이상경 가천대학교 도시계획 조경학부 교수가 임명됐다. 이로써 새 정부 부동산 정책 콘트롤타워 역할을 할 국토부가 진용을 갖추며 이재명 대통령의 대선 공약인 ‘주택공급 정책’에도 한층 속도가 붙을 전망이다.

국토부는 향후 공공주택 확대와 신도시 공급을 통한 수도권 물량 확대를 위한 정책 수립에 나설 것으로 보인다. 서울 집 값은 공급 부족, 전세가 상승, 똘똘한 한 채 선호 금리인하 기대감 등이 복합적으로 작용하며 상승세가 지속되고 있다.

특히 주택 공급은 이재명 정부의 부동산 정책 성패를 가르는 핵심 과제다. 정부가 지난 27일 ‘주택담보대출 최대 한도 6억원’이라는 초강력 대출규제를 내놓았지만 공급 확대 없이는 그 효과가 길어야 6개월에 그칠 것이라는 전망이 지배적이다.

공급 절벽은 현실화되고 있다. 부동산R114 자료에 따르면 내년 서울 아파트 입주 예정 물량은 2만8616 가구로 올해(4만6738가구) 대비 38.8%가 줄어든 것으로 나타났다.

오는 2027년(8516가구), 2028년(5477가구), 2029년(999가구)에도 지속 감소세가 예상된다. 올해 1월부터 4월까지 서울 아파트 착공 물량도 6848가구로 3년 전 대비 55% 급감했다.

이런 상황에서 김윤덕 장관 후보자는 지명 첫 소감으로 “서울 등 일부 지역 주택 시장이 과열되고 있는 만큼 선호 입지에 양질의 주택을 신속히 공급하고 안정적 시장 관리에 총력을 다하겠다”고 강조했다.

김윤덕 국토교통부 장관 후보자가 15일 정부과천청사에 마련된 인사청문회 준비 사무실로 첫 출근하며 취재진 질문에 답하고 있다. ⓒ연합뉴스

2·3기 신도시 등 기존 공공주택지구 공급을 앞당기겠다는 방침이다. 김 후보자는 전날 과천정부청사 첫 출근길에 기자들과 만나 양질 주택 공급 계획 관련 “새로운 신도시를 만들기보다는 활용 가능한 여러 부지를 적극적으로 활용해서 노력해 나가겠다”고 설명했다.

앞서 이 대통령도 지난 3일 기자회견에서 추가 신도시 공급에 부정적 영향을 피력하며 “기존에 계획된 것을 그대로 하되 속도를 빨리하겠다”고 언급한 바 있다.

1기 신도시 재건축과 3기 신도시 추진에 박차가 가해질 전망이다. 이 밖에 임대주택 확대, 용적률 완화 등 재개발·재건축을 비롯한 노후 도심 공급 확대 방안도 거론되고 있다.

공공임대주택의 경우 이상경 1차관이 취임사에서 “청년·신혼부부 등 무주택자들을 위한 부담 가능한 주택의 공급과 주거복지 차원의 공공임대주택 공급 노력을 지속해야 한다”고 언급한 바 있다. 초기 자본부담을 줄일 수 있는 이익공유형·지분적립형 등의 모델을 발굴해 공급하는 방안을 검토 중이다.

다만 주택 공급은 규제와 달리 가시적 효과가 나타나기까지 상당한 시간이 소요된다. 여전히 수도권 매매 수요는 높은 수준을 유지하고 있어 공급 정책이 진행되는 동안에도 가격 상승 압력은 지속될 가능성이 크다. 서울과 수도권에 공급 메시지를 계속 주면서도 과열된 수요 심리를 가라앉히는 정책을 병행해야 한다는 제언이 나온다.

문재인 정부와의 차별화를 내세우며 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 강조했던 이 대통령이 첫 부동산 대책으로 대출 규제를 단행한 것도 이러한 배경으로 해석된다.

6·27 대출 규제는 맛보기 정도라며 수요 억제책은 많이 남아있다고 언급한 부분도 향후 필요시 추가 규제 카드를 꺼낼 수 있다는 의미로 풀이된다. 국토부와 금융당국은 시장 반응 등 정책 효과를 신중하게 모니터링 하고 있다.

권대중 서강대학교 부동산학과 교수는 “공급을 활성화하기 위해 3기 신도시를 조기 공급하고, 단기 공급이 가능한 다세대·연립주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등 비아파트를 확대하는 정책이 필요한 시점”이라며 “전세사기 사건이 많이 나는 비아파트 부분의 전세금 보호를 위한 에스크로제도 도입과 함께 주택 수에서 제외하는 방안도 고려할 수 있다”고 조언했다.

이어 “3기 신도시 분양을 받는 수요자들은 일시적으로 취득세를 면제하는 등 공급을 확대하고 수요를 분산하는 정책을 통해 시장 안정을 도모해야 한다”고 강조했다.