10·15 대책에 노후계획도시 재건축 ‘온도차’…분당·평촌 “재건축 미뤄진다”

분당·평촌 규제지역 포함…조합원 부담 커졌는데 퇴로 막혀

“재건축 늦추자는 반응도…다주택자는 정비사업 반대할 수도”

기본계획 수립 중인 수원·용인도 정비사업 ‘빨간불’

규제 피한 중동·일산·산본은 풍선효과 기대…“ 집값 오르나”

ⓒ뉴시스

10·15 부동산 대책으로 1기 신도시를 비롯해 재건축에 시동을 거는 노후계획도시 정비사업에 지역별 온도차가 감지된다.

서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역으로 지정되면서 규제 범위에 포함된 곳들은 재건축 추진 동력이 꺼질 것을 우려하고 있는 반면 풍선효과로 반사이익을 기대하는 지역도 있다.

28일 정비업계에 따르면 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 따라 재건축을 추진 중인 1기 신도시 중 경기도 성남 분당과 안양 평촌이 부동산 규제지역과 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였다.

규제지역으로 지정되면 재건축 조합 설립 후 조합원 지위 양도가 제한된다. 또 조합원 주택 공급 수가 1가구로 제한되고 5년간 정비사업 분양 재당첨이 제한된다.

여기에 주택담보대출 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 제한되는 등 대출 규제도 강화돼 조합원들의 부담을 키울 전망이다.

조합원들의 비용 부담은 커지는데 조합 설립 이후 주택을 팔고 나갈 수도 없어 퇴로마저 차단되는 셈이다.

이에 분당과 평촌에선 선도지구로 선정돼 재건축을 추진하는 곳들의 불안감이 커지고 있다. 벌써부터 조합 설립 등 재건축 추진 일정을 뒤로 미루자는 의견도 감지되고 있다.

평촌의 한 재건축 추진위원회 관계자는 “올해 연말이나 내년 초 특별정비구역 고시가 이뤄지면 사업시행자를 지정하게 되는데 이때부터 조합원 지위 양도가 불가능해져 사업 추진 절차를 좀 더 미루자는 의견이 조금씩 나오고 있다”며 “노후계획도시 특별법은 수도권 공급을 활성화하기 위해 마련됐는데 부동산 규제로 공급을 틀어막으면 어떡하나”고 반문했다.

이어 “특히 조합원들 중 다주택자들이 재건축에 동의하기 어려운 상황이 됐다”며 “대출도 충분히 나오지 않을 것을 염려하는 반응도 나온다”고 덧붙였다.

분당과 평촌 외에도 수원과 용인 일부 지역이 규제지역·토허제로 지정됨에 따라 이들 지역에서 진행되는 노후계획도시 정비사업도 차질을 빚을 것으로 예상된다.

현재 수원시와 용인시에서는 2만7000여가구 규모의 수원 영통지구, 1만6000여가구 규모의 용인 수지, 수지2 지구가 노후계획도시 특별법에 따라 기본계획 수립에 착수한 상태다.

반면 부천 중동, 고양 일산, 군포 산본 등 규제를 피해간 곳들은 재건축 기대감이 커지고 있다.

중동의 한 추진위 관계자는 “서울과 경기 상당 지역이 규제로 묶였으니, 매수 수요가 중동으로 넘어오지 않겠냐”며 “이제 드디어 집값이 오르겠다는 기대감이 생기는 거 같다”고 분위기를 전했다.

이들 지역은 분당과 평촌 대비 낮게 형성된 집값에 재건축 사업성도 높지 않다고 평가됐는데 풍선효과로 매수수요가 유입될 가능성에 무게가 실린다.

규제를 피한 인천도 풍선효과가 기대되는 지역으로 이름을 올리며 노후계획도시 정비사업에 적극적으로 뛰어들 것으로 예상된다. 현재 인천에선 연수·계산·구월 지구 등 총 5개 지구에 대한 기본계획을 수립 중이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “분당과 평촌에선 조합원 지위 양도가 막히면서 재건축 사업이 지연될 가능성이 커졌다”며 “수도권 정비사업 추진이 늦어지는 만큼 주택 공급도 차질을 빚을 수밖에 없다”고 지적했다.

이어 “규제로 인해 현재 시장 구조 자체가 무너져 부동산 시장을 전망하기가 어려워졌다”고 부연했다.