뉴스테이, 의무 임대기간 만료 도래…분양 전환 ‘혼란’ 우려

e편한세상테라스위례, 29일 임대기간 종료 앞둬

사업 청산 방식 미정에 대출규제 변수로 분양 ‘미지수’

분양가 산정 방식도 미정…국토부 “HUG·민간 사업자와 논의 중”

ⓒ뉴시스

박근혜 정부 때 공급된 뉴스테이 사업 단지들의 올해부터 순차적으로 8년 간의 의무 임대기간 만료를 앞두고 있다. 하지만 임대 연장과 분양 전환 조치는 물론 분양가 산정 방식이 정해지지 않아 입주민들의 혼란이 확산되는 분위기다.

18일 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해부터 오는 2030년까지 의무 임대기간이 만료되는 뉴스테이와 공공지원 민간임대 단지는 총 49곳, 3만9430가구 규모다.

기업형 임대주택인 뉴스테이는 주택도시기금과 민간 사업자가 자본금을 출자해 부동산투자회사(리츠)를 설립해 운영하는 것으로 의무 임대기간이 8년이다. 이 기간 후에는 분양 전환을 통해 수익 실현이 가능하다.

이미 올해 8월 서울 영등포구 대림동 소재 도시형생활주택 291가구의 임대기간이 종료되면서 임대기간 2년 연장 조치가 결정된 바 있다.

오는 29일에는 아파트로서는 첫 단지로 경기 성남시 ‘e편한세상테라스위례’ 360가구가 의무 임대기간 종료를 앞뒀다.

내년에도 2월부터 총 12개 단지 1만1059가구의 의무 임대기간이 종료되며 이후 2027년에는 6762가구(8개 단지), 2028년 8개 단지(6812가구), 2029년 8개 단지(7281가구), 2030년 11개 단지(6865가구) 등 순차적으로 임대사업이 종료된다.

문제는 의무 임대기간이 종료됨에 따라 속속 분양 전환에 나설 것으로 예상됐던 사업장들이 10·15 부동산 대책 등 대출 규제로 인해 셈법이 복잡해졌다는 데 있다.

서울 전역과 성남을 포함한 경기 12개 지역이 갑작스럽게 조정대상지역·투기과열지구로 지정되면서 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 대폭 줄어들어 분양 자금 마련을 위한 입주자 부담이 커진 상태다.

특히 다주택자들의 경우 분양전환을 반대하는 것으로 파악된다. 초기 뉴스테이는 중산층의 주거 복지를 위한 임대주택으로 나오면서 유주택자들도 입주가 가능했다.

하지만 이재명 정부 들어 대출규제로 수도권 전역에선 다주택자들의 추가 주담대 이용이 제한되면서 분양 전환을 미루자는 목소리가 나오고 있는 것이다.

업계 한 관계자는 “e편한세상테라스위례는 초기에는 분양 전환을 하자는 의견이 우세했는데 최근 대출규제로 임대 연장 요구가 커지고 있는 분위기”라고 말했다.

분양가 산정 기준이 제대로 마련되지 않아 향후 입주자와 사업자 간 갈등이 확산될 것이라는 지적도 나온다.

수도권 아파트값이 오르면서 임대사업자는 시세를 기준으로 주택을 분양하는 것이 유리하지만 입주자들에게서는 최초 입주 당시를 기준으로 분양가를 산정하자는 주장이 나올 가능성이 크다.

특히 뉴스테이 사업이 추진될 당시 사업 청산 방식이 리츠 주주간 협의를 통해 결정할 수 있도록 한 만큼 향후 임대 기간 만료가 돌아오는 단지 별로 분양가 산정 방식에 대한 혼란이 커질 가능성을 배제할 수 없다.

국토부 관계자는 “뉴스테이는 리츠의 주주인 민간사업자와 HUG가 협의를 통해 분양 전환 여부를 결정하게 된다”며 “분양가도 사업 약정서 등을 토대로 주주간 협의로 정하게 돼 있다”고 설명했다.

이어 “국토부가 일방적으로 가이드라인을 정해서 방향을 정해줄 수 있는 부분은 아니다”면서도 “HUG와 민간사업자 등과 논의를 통해 분양가 산정 방식에 대한 논의를 진행하고 있다”고 말했다.