상업·업무용 부동산도 ‘위축’…시장 온도 차에 옥석 가리기 심화 전망

10월 거래량·거래금액 동반 하락…개인 간 거래 ‘활발’

투심 회복 아직…수익형 부동산도 상품별 양극화 ‘뚜렷’

ⓒ뉴시스

주택시장 침체로 갈 곳 잃은 뭉칫돈이 수익형 부동산 시장으로 이동하고 있지만 금리 인하 지연 등으로 투자 심리가 온전히 회복하지 못하면서 상업·업무용 부동산 거래도 주춤한 모습이다.

4일 부동산플래닛에 따르면 지난 10월 기준 전국 상업업무용 빌딩 거래량은 한 달 전보다 16.2% 감소한 1029건을 기록했다. 올 1월 833건, 2월 1019건을 기록한 데 이어 가장 낮은 수준이다.

거래금액은 3조6357억원으로 같은 기준 5조8096억원 대비 37.4% 줄었다. 1년 전과 비교하면 거래량은 15.9% 줄었지만 거래 금액은 32.5% 확대됐다.

지역 별로 보면 전국 17개 시도 가운데 9월 대비 거래량이 상승한 곳은 충북(13.3%)·대구(11.4%)·인천(6.8%)·강원(4.0%)·전북(3.7%) 등 5곳이다.

반면 울산(-58.6%)·광주(-46.7%)·제주(-42.9%)·부산(-38.5%) 등 12개 지역의 상업업무용 빌딩 거래는 줄었다. 특히 세종은 9월에는 2건의 거래가 발생했지만 10월 들어 한 건의 거래도 이뤄지지 않았다.

경기 화성시가 전국에서 가장 많은 26건의 거래량을 기록했고 거래금액 기준으로 보면 서울 종로구가 7706억원으로 1위를 차지했다. 지난 10월 종로구 사직동 일원 흥국생명빌딩이 7193억원에 거래된 것이 영향을 미쳤다.

ⓒ부동산플래닛

해당 기간 상업업무용 빌딩 매도 1029건 가운데 82.3%인 847건은 개인 매도가 차지했다. 이어 법인이 152건, 기타 21건, 공공기관 9건 등으로 뒤를 이었다.

매도자와 매수자를 살펴보면 ‘개인 간 거래’가 60.4%(622건)으로 가장 많았다. 개인과 법인간 거래가 20.3%(209건), 법인 간 거래가 7.9%(81건), 법인과 개인 간 거래가 6.6%(68건) 등의 순으로 조사됐다.

거래 금액 기준으로는 법인 간 거래가 1조7312억원으로 전체 거래 규모의 47.6%를 차지했다. 개인과 법인간 거래가 6040억원, 개인 간 거래가 5613억원, 공공기관과 법인 간 거래는 5084억원 등의 순이었다.

개인 간 거래가 활발해진 모습이지만 거래 규모 자체가 크지 않은 낮은 금액대 매매가 주를 이뤘다. 업계에선 비주택으로 분류되는 상업업무용 빌딩으로 유동자금이 이동하고 있지만 금리 인하 지연 등 시장 변동성이 큰 탓에 시장 회복세가 두드러지지 않은 것으로 진단한다.

다만 정부의 계속된 규제로 아파트 등 주택의 경우 대출 한도 축소, 보유세 부담 상승 등 리스크가 커진 반면 상업업무용 빌딩은 대출 한도가 줄지 않고 기존처럼 70%로 유지된다. 주택과 달리 거주 제약이 없는 데다 매매 수익 및 임대 수익도 기대할 수 있다는 점도 긍정적인 요인이다.

양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “주택을 대체할 투자상품으로 시세차익을 고려하고 뛰어드는 게 아니라 임대 수익을 거두겠다는 차원의 접근은 계속될 수 있다”며 “수익형 부동산이라고 하더라도 오피스텔·오피스·상가 등 상품 별로 차이는 분명하게 나타날 수밖에 없고 결국 임대수요가 탄탄한 지역 중심으로 거래가 이뤄질 것”이라고 설명했다.

그러면서 “상업업무용 빌딩을 포함한 수익형 부동산 시장이 회복세로 접어들기엔 아직 좀 더 시간이 필요해 보인다”고 덧붙였다.

정수민 부동산플래닛 대표는 “주거용 부동산 규제가 강화되며 일부 투자자들이 비주거 자산을 검토하는 흐름이 나타나고 있지만 기준금리 동결 상황에서도 대출 금리가 오르고 있어 투자 환경이 개선됐다고 보긴 어렵다”고 설명했다.

이어 “은행채와 중장기 채권금리 등 시장금리가 상승한 데다 경기 둔화, 연체율 증가로 신용등급별 스프레드까지 확대되며 조달 비용이 전반적으로 높아졌다”며 “자산 유형과 입지에 따라 시장의 온도 차가 더욱 뚜렷해지고 있어 공실 위험이 낮고 운영 안정성이 확인된 자산을 중심으로 양극화가 좀 더 심화될 전망”이라고 진단했다.