무능한 탁상 행정가의 오기의 부동산 정책

문재인정부 부동산정책, 시장 경제 원리를 왜곡하는 정책 일색

시장 기능을 무시·하고 왜곡, 부동산·전세 가격은 상승과 폭등

“무주택자는 좌절, 1주택자는 한숨, 다주택자는 분노”

지난 4일 오전 국회 의원회관에서 김태년 더불어민주당 원내대표와 조정식 정책위의장, 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관, 김현미 국토교통부 장관 등이 참석한 가운데 부동산 시장 안정화를 위한 주택공급 확대방안 당정협의가 진행되고 있다. ⓒ데일리안 박항구 기자

현 정부는 근본적으로 사회주의 정책을 표방하면서 출범하였다. 그 중에서 가장 대표적인 것이 부동산 정책이다.

특히 토지와 부동산 관련하여 현 정부 여당의 주요 인사들은 토지 국유제(추미애), 국토보유세(이재명), 주택매매허가제(강기정) 등과 같이 자유민주주의 헌법 정신에 배치되는 공산 사회주의적 정책들을 주장하였다. 나아가 현 정부 초대 정책실장인 장하성은 “부동산 문제에 있어서 시장은 정부를 이길 수 없다”라고 선언하였다.

이런 오만과 독선적인 정부는 출범 후에도 계속하여 부동산 가격이 상승하자 모두 23차례의 부동산 대책을 발표하였다. 이러한 부동산 정책의 중점 사항은 고가 주택이나 다주택자들에게 징벌적 세금부과, 주택구입자금 대출 제한, 주택임대 계약 기간 제한 등, 시장 경제 원리를 왜곡하는 정책 일색이다.

정부에서 초강력 부동산 억제 정책을 발표하고 있는데도, 부동산 정보 업체인 ‘부동산114’ 발표에 의하면 지난 7월말 기준 서울 아파트 가구당 평균 매매가는 10억509만원으로 문재인 정부 출범 첫해인 2017년말 7억125만원에 비하여 3억385만원 상승하여 역대 최고 상승을 기록하였다. 더욱이 이제 강남구와 서초구의 경우 평균 매매가가 20억원 수준으로 모든 서울 시민들이 경악하는 수준에 이르렀다.

특히 정부 여당에서는 23번째 부동산 대책으로 지난 8월 4일 임대차 3법을 단독으로 국회에서 통과 시키면서 이제는 전세 시장이 안정될 것이라고 호언장담하고 있다. 과연 시장의 반응은 어떤가? 한국 감정원 통계에 의할 때 아파트 전세값은 59주째 계속하여 상승하고 있다. 이렇게 전세가가 상승하고 있는데도 시장에서는 전세 아파트 구하기가 하늘의 별따기처럼 어렵다.

왜 이런 현상이 일어나는가? 일반 시민의 입장에서 생각해 보기로 한다.

현 정부는 부동산투기 근절이니 불로소득 근절이니 하면서 서울 지역에서 아파트 재건축에 대한 규제를 강화하였다. 그러다 보니 아파트에 대한 수요는 계속 늘어나는데 신규 아파트 공급은 제한적이고, 따라서 아파트 가격이 오르는 것은 당연하다. 아파트 가격 안정화를 위하여서는 우선적으로 시민들이 원하는 지역에 아파트 공급을 늘리는 것이 매우 중요하다. 이에 대한 대책으로 제시한 것이 재건축 용적률 상향 조정과 이렇게 해서 늘어나는 가구수 대부분을 서민용 임대 주택으로 공급하겠다는 것이다.

참으로 한심한 정책이다. 아파트 재건축은 주민들이 좀 더 쾌적한 주거 환경을 만들기 위한 것인데, 아파트를 닭장처럼 빼곡히 추가로 지어서 서민들 임대용을 대폭 늘리겠다고 하는 정책을 어떤 재건축 단지가 수용 하겠는가? 아마도 이런 정책을 입안하는 사람들도 자기네 아파트를 이렇게 재건축 하는 것은 원하지 않을 것이다. 분양가 상한제로 재건축 의욕을 꺾고, 이렇게 비상식적 방안을 제시하니, 최근 발표한 공급 확대 정책은 탁상공론에 불과하다.

이렇게 공급이 제한된 상황 하에서 아파트 매매 문제를 생각해 보자. 우선 아파트의 수요가 공급을 초과하는 상황 하에서 아파트 거래는 판매자 중심시장이다. 이런 상황 하에서 엄청남 세금을 추가로 부담하게 된 판매자는 당연히 아파트 가격을 올려서 추가 부담되는 세금을 구매자에게 떠넘기고자 한다. 급매가 아닌 대부분의 소유자들은 이런 기본적인 시장 원리를 상식으로 생각하고 있으며, 이렇기 때문에 세금을 부과 할수록 아파트 가격은 오를 수밖에 없다.

그리고 전세 시장을 분석해 보자. 전세 계약을 2년 또는 4년을 강제하고, 그 기간 동안에는 전세금 인상을 5% 이내로 제한하는 정책을 발표하면서 아파트 전세 시장이 안정화 될 것이라고 하였다. 거기에 일부 학자들이 전세 시장이 급격하게 월세 시장으로 이동될 것이라는 우려에 대해, 정부 여당은 “집 주인들이 전세 보증금을 돌려줄 여유가 없고 이를 위한 대출을 막았으니, 쉽게 월세 시장으로 전환하지 못할 것이다. 이는 혹세무민이다.” 라고 주장하였다.

과연 그럴까? 우선 2년 혹은 4년 후에는 집주인들이 세입자를 바꿀 수가 있다. 이때 집주인들이 그동안 과다하게 부담한 세금을 세입자에게 떠넘기고자 하는 것은 당연하다.

그 방법은 바로 서울시장 공관 임대의 예에서 확실하게 보여 주고 있다. 서울시에서는 2015년도 가회동 관사를 전세 28억원에 계약하였다. 2년 계약이 끝난 후인 2017년에 서울시는 전세금이었던 28억원을 그대로 보증금으로 돌리고 월세 208만원을 추가로 내기로 계약하였다. 즉 전세의 월세 전환율을 4%라고 할 때, 집 주인은 전세금을 6억2400만원을 추가로 올린 후에 이를 월세로 환산하여 부과한 것이다.

이와 같이 집주인은 전세 보증금을 돌려줄 필요 없이 전세금을 대폭 올려서 추가된 전세금을 월세로 환산하여 부과하게 된다. 세금이 올라서 할 수 없이 이렇게 전세금을 인상 할 수밖에 없다고 할 때, 세입자가 어떻게 항변할 수 있는가? 정부는 아파트를 새로 임대 할 때의 임대료도 정부 마음대로 정하고자 할 것인가?

정부가 이와 같이 시장 기능을 무시하고 왜곡하는 탁상행정 오기의 부동산 정책을 고집하는 한 서울지역 부동산 가격은 계속 오르고, 전세 가격은 폭등할 것이며, 전세 시장은 반전세나 월세로 급격하게 전환될 것이다.

지난날 신혼 시절 전세 살면서 절약하여 조그만 아파트 장만하고, 조금씩 모아서 아이들 성장해 나갈 때 좀 더 큰 아파트로 옮겨가는 꿈은 이제는 영원한 꿈으로 남게 되었다.무주택자는 영원히 내 집 마련이 불가능하고, 1주택자는 좀 더 큰 아파트로 옮기는 것은 불가능하며, 다주택자는 세금 폭탄에 이를 세입자에게 떠넘길 방안을 연구하는 상황이 되었다.

한 언론에서 정부가 발표한 23번의 부동산 대책의 결과 “온 나라가 부동산 블루(우을증)에 시달리고 있다. 무주택자는 좌절, 1주택자는 한숨, 다주택자는 분노” 와 같이 평가하였다. 이런데도 정부는 국민들의 아우성을 들을 생각을 하지 않고 자기들 이념에 치우친 반 시장 정책을 고집하고 있다. 현 정부는 절대로 변하지 않을 태세이다. 다음 선거에서 국민들의 현명한 선택을 기대한다.

ⓒ

글/이용구 전 중앙대 총장(통계학박사)