보유세 급등에 고가 1주택자도 ‘흔들’…똘똘한 한 채 매물 나오나

래미안원베일리 전용 84㎡ 보유세 1000만원 껑충

공정시장가액비율·현실화율 상향 조정 가능성에 촉각

보유세 압박 지속…강남·한강벨트 매물 확대 신호탄

ⓒ뉴시스

올해 서울 고가 주택이 밀집된 지역을 중심으로 올해 보유세 부담이 큰 폭으로 늘어난다. 향후 구조적으로도 공시가격 현실화율 및 공정시장가액비율 상향 등이 추진될 가능성이 높아 시장에선 똘똘한 한 채를 보유한 1주택자들의 매물 출회 가능성에 무게를 두고 있다.

18일 국토교통부가 발표한 ‘2026년 공동주택 공시가격(안)’에 따르면 올해 서울 공동주택 공시가격은 강남3구와 한강벨트 주요 지역을 중심으로 크게 올랐다.

서울 전역이 18.67%로 지난해 상승률(7.86%)을 크게 상회한 가운데 강남3구(강남·송파·서초)와 한강 인접 지역(성동·양천·용산·동작·강동·광진·마포·영등포)이 각각 24.70%, 23.13% 오르며 상승세를 이끌었다.

공시가격 현실화율은 69%로 4년째 동결됐지만 지난해 고가 주택 중심으로 집값이 급격히 상승하면서 공시가격도 가파르게 뛰었다.

고가 주택 집값 오르자 공시가격도 급등, 보유세 ‘껑충’

실제로 공시가격 변동률을 살펴보면 9억원 초과 주택의 상승폭이 컸다. 가액대별 공동주택 공시가격 변동률을 살펴보면 ▲6억~9억원 20.90% ▲12억~15억원 25.38% ▲15억~30억원 26.63% ▲3억원 초과 28.59% 등으로 높은 상승률을 보였다.

반면 ▲3억원 이하 0.50% ▲3억~6억원 4.72% ▲6억~9억원 12.70% 등 9억원 이하 주택들의 상승률은 상대적으로 낮은 수준을 보였다.

이 같은 여파로 1세대 1주택자 종부세 대상 주택 수 비중도 지난해 2.04%(31만7998가구)에서 올해 3.07%(48만7362가구)로 확대됐다.

공시가격 상승은 집주인들의 보유세 부담으로 이어진다. 특히 똘똘한 한 채를 보유하고 있는 집주인들의 세 부담도 커진다.

국토부에 따르면 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡의 보유세는 지난해 1829만원에서 올해 2855만원으로 56.1% 증가한다. 이는 재산세와 종부세와 함께 농어촌특별세 등 부과세를 모두 포함한 수치다.

강남구 압구정동 신현대 9차 전용 111㎡도 보유세가 57.1%(1858만→2919만원) 늘어나며 전용 84㎡ 기준 ▲마포구 아현동 마포래미안푸르지오 52.1%(289만→439만원) ▲성동구 행당동 서울숲 리버뷰자이 54.6%(307만→475만원) 등 세금도 늘어난다.

공시가격 정책 손질 착수…보유세 高高 행진

시장에서는 정책 방향성에도 주목하고 있다. 공정시장가액비율이 상향되거나 공시가격 현실화 체계가 재정비될 경우 구조적으로 보유세 부담이 커질 수 있어서다.

현행에 따르면 1주택 기준, 공시가격에 종부세 60%, 재산세 45%의 공정시장가액비율이 적용돼 과세표준이 산출된다. 이 비율은 시행령만으로도 상향할 수 있어 세금 규제를 강화할 수 있는 정부의 주요 카드로 꼽힌다.

여기에 올해 하반기 구체화될 공시가격 현실화 로드맵도 변수다. 국토부는 지난해 공시가격 현실화 계획 수정 방향에 대해 국토연구원에 용역을 발주했고 결과는 올해 하반기 공개된다.

향후 집값 상승에 따른 일시적인 것이 아닌, 제도 변화에 따른 세금 증가는 고가 주택 보유 자체에 대한 부담을 키울 수 있어 강남권과 한강벨트 중심으로 1주택자들의 매물 출회 움직임에 큰 영향을 줄 수 있을 것으로 보인다.

강남구의 한 공인중개사는 “이미 보유세 부담을 예상하고 나오는 매물들이 나타나고 있다”며 “하반기 실제 체감하는 보유세가 커지면 매물이 더 나올 가능성도 있지만 강남권은 집값이 비싸 매수세가 많이 붙을 지는 지켜봐야 할 것”이라고 내다봤다.

서초구 한 공인중개사도 “세금이 오르면 주택을 내놓으려는 움직임이 더 본격화될 수는 있다”며 “아무래도 현금 여력이 충분한 자산가보다는 소득이 부족한 1주택자나 영끌(영혼까지 끌어모아 대출)한 집주인들이 매도를 고민할 것”이라고 전망했다.