[대책no.25] 서울 대부분 ‘정비사업·역세권’ 물량...“공공 위주 개발 한계”

서울 32만가구 공급...정비사업·역세권 공급이 대부분

파격 인센티브 제시했지만, 민간 참여 미지수

민간자발의 공급의지 따라 주택 공급 총량 감소할수도

변창흠 국토교통부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 별관 강당에서 열린 ‘공공주도 3080+ 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 브리핑’에서 발표하고 있다.ⓒ국토교통부

정부가 4일 발표한 주택 공급대책에서 서울지역 공급물량은 약 32만가구다. 30만가구는 분당 신도시의 세배, 강남3구 아파트 수(34만1000가구)와 비슷한 어마어마한 규모다.

이중 정비사업(재건축·재개발)과 도심공공주택복합사업(역세권·준공업지역·저층주거지역)을 통한 공급물량은 총 21만가구로 사실상 서울 공급물량 대부분을 차지한다.

정부는 공공주도로 절차를 대폭 간소화하고, 발생하는 이익은 함께 공유한다는 계획이다. 관건은 조합과 토지소유자들의 사업참여 여부다.

대한건설단체총연합회(건단연)는 이날 공동입장문을 내고 “도심공공주택복합사업과 같은 대규모 사업은 민간 참여보다는 공공위주로 개발하도록 돼있어 실효적인 주택공급으로 이어질지 아쉬움이 있다”며 “공기업-민간공동 실행 등 민간참여의 기회를 열어 놓고 있는 만큼 이 제도가 적극 활성화될 필요가 있다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “민간자발의 공급의지에 따라 향후 주택 공급 총량이 변할 가능성이 있는 만큼 정부가 목표치한 공급량과 공급효과의 변수는 열려있다”고 전망했다.

정부는 토지소유자들의 추가 수익률을 10~30%가 보장하고, 재건축의 경우 초과이익환수를 면제하는 등 매력적인 인센티브를 대거 내놓았다.

전문가들은 파격적인 유인책 등 세부적인 공급계획 방안은 좋지만, 정작 실현할 수 있을지 의문이라고 말했다.

ⓒ국토교통부

정부가 발표한 서울 공급 물량 계획을 세부적으로 살펴보면 정비사업 물량은 9만3000가구, 역세권(7만8000가구)·준공업지역(6000가구)·저층주거지역(3만3000가구) 등 도심공공주택복합사업은 11만7000가구다. 정부는 2025년까지 이들 지역의 부지확보를 하겠다는 계획이다.

그간 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진했다. 재개발·재건축이 최근 3년간 서울 아파트 공급의 68%를 차지한다. 그러나 문재인 정부는 투기세력을 막고 개발이익은 환수한다는 기조 아래 ‘민간 정비사업’ 규제를 강화했었다.

이번 공급대책에서는 재개발·재건축에 새로운 ‘공기업 직접시행’ 방식을 신설했다.

참여 활성화를 위해 ▲용도지역 1단계 종상향 또는 법적상한 용적률의 120%상향 적용 ▲층수제한 완화 ▲조합원(토지등소유자) 추가 수익보장(기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p) ▲재건축 초과이익 부담금 면제 ▲현물선납 시 양도세 비과세 ▲재건축 조합원 2년 거주의무 미적용 등 파격적인 혜택을 적용했다.

도시·건축규제 등 완화사항 ⓒ국토교통부

역세권, 준공업지역, 저층주거지 등에는 기존 민간사업으로는 개발이 어려워 저이용·노후화되고 있는 지역에 대한 신개발모델을 제시했다.

공공이 지구지정을 통해 부지를 확보하고, 양질의 주택과 함께 도시기능 재구조화를 위한 거점조성을 동시에 추진하는 사업이다. 도시재편·주택공급이라는 공익성을 감안 ‘공공주택특별법’으로 추진한다.

역시 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때보다 10~30%p(예시) 높은 수익률을 보장하며 아파트와 상가를 우선공급한다.

이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산할 수 있다.

개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택 공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등을 한다. 세입자 이주비 지급 및 이주공간 안내, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원, 신축 아파트·상가 재정착도 지원한다.

개발이익은 토지주 추가수익, 쾌적한 주거를 위한 생활SOC 확충, 특수상황 토지주 보호, 세입자 이주, 공공자가‧임대주택 등에 활용한다.

ⓒ국토교통부

ⓒ국토교통부

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “수익성이 부족한 지역에서는 공공주도사업이 사업성과가 뛰어날 수 있다”며 “용적률을 완화하고 제초환을 면제하는 등의 인센티브 활용 방향성은 좋다”고 평가했다.

다만 “토지소유주들이 개발이익에 대한 부분을 얼마나 이해하고 참여할 것인지가 중요하다”며 “정부 계획은 참 좋은데 실질적으로 실천이 되는 것이 중요하지 않겠냐”고 했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “정부가 추가적으로 토지소유자들의 이익을 최대 30% 더 보장하겠다고 했지만, 미래가치가 확실하게 더 높을 것으로 예상되면 토지소유자들이 30%에 만족하겠냐”고 말했다.

함 랩장은 “투기우려를 방지하기 위해 대책발표 이후 지분 변동, 다세대 신축 등을 통해서 추가 지분 확보시 우선공급권을 미 부여하는 점은 조합원의 동의서 징구 등 사업 활성화에 허들이 될 수 있다”고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “기존의 토지 단독소유주(건물주 등)들의 경우 건물을 잃게 되는 것이기에 선뜻 땅을 내놓지 않을 것”이라며 “이들에 대한 참여유인을 더 높일 필요가 있다”고 지적했다.

한편 개발호재에 따른 묻지마 투자에 신중해야 한다는 의견도 나왔다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “시장이 불안해지면 해당지역 사업대상이 제외되고 지구지정을 중단할 수 있으므로 묻지마 투자에 신중해야 한다”고 말했다.