‘권리금계약’ 없이 상가임대차보호법 권리금소송 가능할까?

입력 2021.09.07 18:02 수정 2021.09.08 10:12 성지원 기자 (sungjw@dailian.co.kr)

ⓒ'상가변호사 닷컴'정하연 변호사

상가임대차보호법 제10조의4에 따라 상가 임차인(세입자)은 계약종료 시점 당시에 형성된 권리금에 대한 회수 기회를 보호받을 수 있다. 다만, 일반적으로 해당 법 조항의 적용을 받기 위해서는 임차인이 계약종료 6개월 전부터 계약종료 시점 사이에 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결한 후, 신규임차인을 임대인(건물주)에게 주선하는 과정 등이 필요하다. 또한, 이 과정에서 임대인이 정당한 사유 없이 임차인의 권리금 회수를 방해해 임차인에게 권리금 손해가 발생되었음을 입증해야 한다.

그렇다면, 임대인이 건물 매매, 상가 재건축(리모델링 및 대수선공사 포함), 직접 사용 등의 이유로 임차인이 신규임차인을 주선해도 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 않을 거라고 하는 경우에도 신규임차인을 찾아 권리금계약을 체결해야 할까?

임대인의 신규임차인 거절 의사를 명확하게 확인하고 입증할 수 있다면, 신규임차인을 임대인에게 주선하지 못했거나, 주선 행위가 미흡하더라도 권리금소송에서 승소할 수 있다.

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실제 대구광역시의 상가임차인 Y는 임대인으로부터 재건축 후 직접 사용을 한다는 이유로 계약해지 및 상가명도를 통보받았고, 임차인은 신규임차인을 주선하지 못한 채 권리금 손해배상청구소송(권리금소송)을 제기했는데, 2021년 7월 20일 대구지방법원은 임차인 Y의 승소를 선고하며, “임대인이 신규임차인을 거절한 것은 권리금회수 방해 행위에 해당되고, 이러한 경우 임차인이 신규임차인을 주선하지 못했더라도 임대인에게 약 7,000만원의 손해배상책임이 있다.”는 취지로 판결했다.

다만 실제 소송에서 임차인이 신규임차인 주선하지 않고 권리금소송에서 승소하려면, 우선 임차인은 신규임차인을 임대인에게 주선할 수 있도록 최선을 다 하는 동시에 임대인이 ‘정당한 사유 없이’ 신규임차인을 거절했다는 점, 이러한 거절 의사가 ‘진지한’ 의사였다는 점 등을 입증할 수 있도록 정황 및 증거를 명확하게 확보해야 한다.

또한 임대인의 신규임차인 거절 의사 등 권리금회수 방해 행위로 인해 신규임차인을 찾는 것조차 방해받았다는 점 등을 소명해야 할 수도 있으므로 이에 대한 대비도 필요하다. 이러한 점들을 정확히 인지하고, 소송제기 전부터 충분한 대비가 이루어져야 승소 가능성을 높일 수 있고, 승소 시 판결 금액도 보다 유리할 수 판단 받을 수 있다.

'상가변호사 닷컴'의 정하연 변호사는 “상가임대차보호법에 따른 권리금손해배상청구 소송은 손해배상청구 소송이라는 특성 상 청구하는 당사자(원고=임차인)에게 모든 입증 책임이 있다는 점도 명심해야 한다. 이러한 준비와 대처가 잘 되었다면, 해당 사례처럼 ‘권리금계약’ 없이, ‘신규임차인 주선’ 없이도 권리금소송에서 승소할 수 있을 것이다.”고 전했다.

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‘권리금계약’ 없이 상가임대차보호법 권리금소송 가능할까?

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