아파트 규제 ‘풍선효과’ 이어진 오피스텔, 올핸 대출한파 예고

준주택 상환기간, 10년에서 8년으로

“추가대출 어려워…매수세 급격히 위축될 것”

지난해 1~11월 전국 오피스텔 거래량은 15만102건으로 1년 전 같은 기간보다 2.5% 늘었다. ⓒ연합뉴스

지난해 전국 오피스텔 매매 거래량이 크게 늘어났다. 아파트 규제를 강화하자 규제에서 비교적 자유로운 오피스텔로 수요가 대거 이동한 것으로 풀이된다.

하지만 올 들어 강화된 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 오피스텔, 생활형숙박시설 등 지난해 아파트의 대체 거주지로 각광받았던 준주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

13일 한국부동산원에 따르면 지난해 1~11월 전국 오피스텔 거래량은 15만102건으로 1년 전 같은 기간보다 2.5% 늘었다. 아파트 거래가 같은 기간 140만3016건에서 110만7034건으로 21.1% 감소한 것과 대조적이다.

그동안 오피스텔은 법적으로 ‘업무시설’로 분류돼 각종 규제에서 자유롭고 특히 대출 한도가 70%에 이른다. 이에 아파트 규제를 피한 부동산 수요가 몰리며 지난해 오피스텔 시장은 달아올랐다.

그러나 올해 1월1일부터 시행된 DSR 2단계 규제는 오피스텔 시장에 직격탄이 될 것이란 분석이 나온다.

DSR 규제는 신규 대출을 받을 때 차주의 소득으로 갚을 수 있는지 상환능력을 심사하는 것이다. 주택담보대출, 신용대출, 예적금대출, 카드론 등 총부채의 원리금 상환액을 연간 소득으로 나눠 계산하게 되는데, 계산할 때의 상환기간이 매우 중요하다.

올해 오피스텔 등 준주택은 상환기간이 10년에서 8년으로 줄고, 신용대출은 7년에서 5년으로 줄어든다.

만약 10억원을 대출 받을 때 상환기간 30년을 적용하면 연간 약 3300만원이 총량에 들어가지만, 상환기간 8년을 적용하면 1억2500만원으로 늘어나게 된다.

이에 전문가들은 신용대출 등 상환기간이 짧을수록 추가대출이 어렵게 되고, 청약과 대출에서 규제가 덜해 약진했던 오피스텔, 생활형숙박시설 등의 수요가 감소할 것이라 전망했다.

김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 “예를 들어 연봉 6000만원인 사람이 방이 2개인 6억원의 오피스텔을 매입하면서 대출금리 3.7%를 적용받는다고 가정해 보면, 지난해에는 신규대출이 3억2000만원 가능했지만, DSR 2단계가 시행되는 지금은 2억원으로 줄고, 3단계로 강화되는 7월 이후는 1억4500만원으로 줄어든다”고 설명했다.

그러면서 “동일한 조건에서 기존 신용대출이 8000만원이 있었다고 가정해보면, 지난해에는 3억2000만원, 올해 1월 이후는 1억원, 7월 이후는 3천만원으로 크게 줄어드는 것”이라고 덧붙였다.

그는 “지난해 정부의 아파트 규제로 인해 풍선효과를 누렸던 오피스텔마저도 DSR 규제에 포함되면서 대출 가능 금액이 대폭 줄어들었다”며 “DSR 2단계가 조기 시행되면서 오피스텔 등의 준주택 매수세도 급격히 위축될 것”이라고 예상했다.