[부동산 돋보기] 5%만 인상하면 나도 상생임대인?…요건 살펴보니

전세 낀 매물 매수자는 제외…갭투자자 '비과세 혜택' 차단 목적

'전세→월세', '월세→전세'도 가능, 단 법적 전월세전환율 지켜야

이달 2일부터 전셋값을 5% 이내로 인상하는 임대인에게 세제 혜택을 주는 방안이 시행됐다. ⓒ국토부

이달 2일부터 전셋값을 5% 이내로 인상하는 임대인에게 세제 혜택을 주는 방안이 시행됐다. 윤석열 정부가 발표한 전세시장 안정화 방안 중 하나로, 2022년 경제정책발표를 통해 공개됐다.

사실 상생 임대인은 기존에 없던 제도는 아니다. 문재인 정부가 처음 도입한 제도인데, 처음에는 관심을 끌지 못했다. '9억원'이라는 시가 기준이 있는 등 제한이 있는데다, 혜택도 크지 않았기 때문이다.

이러한 이유로 새 정부에선 상생 임대인 제도를 확대 개편했다. 우선 혜택을 확대했다. 기존에는 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정이 됐다면, 이젠 비과세 거주요건 기간이 전체 면제된다. 장기보유특별공제 적용에 대한 거주요건 면제 혜택도 신설됐다.

선정 요건도 완화했는데, 공시가격 기준이 폐지됐다. 또 1가구 1주택자 기준을 손질해 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인도 적용 받을 수 있도록 했다. 단 다주택자의 경우 상생 임대인으로 무조건 비과세 거주요건 기간을 인정받는 것이 아니라 마지막 1주택만 적용받는다는 점을 주의해야 한다.

상생임대인으로 인정받기 위해선 고려해야 할 사항이 있다. 일단 직전 계약과 당해 상생 계약의 임대인이 동일해야 한다. 주택 매수 과정에서 승계받은 전세계약은 직전 계약에 해당하지 않는다. 전세 낀 매수자는 상생임대인으로 인정받지 못한다는 의미다.

다만 완전히 불가한 것은 아니다. 상생임대인 제도가 오는 2024년 말까지 운영되는 만큼 기한 내 새로 전세 계약을 맺을 시 직전 계약 대비 5%만 보증금을 인상하면 요건을 맞출 수 있다. 직전 임대차계약이란 거주자가 주택을 취득한 후, 임차인과 새로이 체결한 계약을 의미한다.

예컨대 올해 11월 만기인 전세계약을 끼고 집을 산 경우, 11월에 새로 전세계약을 하고 오는 2024년 11월에 연장계약을 하면서 임대료를 5% 내로 올렸을 때 상생임대인 요건이 충족한다.

전세에서 월세, 월세에서 전세로 변경하는 경우에도 상생임대 계약으로 인정받을 수 있다. 대신 민간임대주택법상 전월세전환율을 따라야 한다. '연간 10%' 또는 '기준금리+연간 2%' 중에 낮은 비율을 적용해서 계산하면 된다.

렌트홈 계산기로 산출 시 만약 전세 보증금 6억원에서 5% 인상하면 6억3000만원이 되는데, 월세로 전환 시 책정한 보증금이 3억원이라면 나머지 금액 3억3000만원에서 월세 전환 금액이 정해진다. 여기에 연 4.5%를 적용하면 연 임대료는 1485만원이며, 월 임대료로 나누면 123만7500원이다. 이를 초과하면 상생임대인 혜택을 받지 못한다. 월세를 전세로 전환할 경우에도 계산식은 동일하다.

또 반드시 2년간 계약기간을 충족해야 한다. 계약기간을 다 채우지 못한 경우 귀책사유가 임차인에게 있어도 상생임대인으로 인정받지 못한다. 임대인과 임차인이 짜고 임차인이 단기로 거주한 후 양도세 비과세 혜택을 받는 편법을 피하기 위해서 마련한 기준이다.