서울 전역 토허제 3개월…노원구 거래가 강남3구 넘었다

최근 40일간 토지거래허가 117% 급증한 노원 1위

규제 초기 관망세 후 실수요 중심 매수세 점차 회복

송파·강남·서초·용산은 시장 피로감에 거래 감소

ⓒ뉴시스

10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 지정된 가운데 새로 지정된 지역들의 토지거래허가 건수는 증가한 반면 강남3구 등 기존 토허제 지정 지역들은 오히려 거래가 감소한 것으로 나타났다.

특히 노원구는 최근 40일간 토지거래허가 건수가 이전 40일 대비 배 이상 증가하며 600건을 돌파, 강남3구를 크게 상회한 것으로 나타났다.

12일 직방이 서울시의 토지거래 허가 내역을 분석한 결과, 노원구의 최근 40일간(25.11.29~26.01.07) 토지거래허가건수는 615건으로 토허제 지정 직후 40일간(25.10.20~11.28·284건) 대비 약 117% 증가한 것으로 나타났다.

이는 같은기간 송파(827 → 439건)·강남(484 → 233건)·서초(362 → 164건) 등 강남3구가 모두 절반 수준으로 급감한 것과는 상반된 흐름으로 노원구는 건수에도 이들 3구를 모두 앞질렀다.

특히 노원구는 국토교통부 매매 실거래가 자료 상으로도 같은 기간 210건에서 401건으로 거래가 늘며 25개 자치구 중 가장 많이 거래된 것으로 나타났다.

김민영 빅데이터랩실 매니저는 “노원구 주택은 5억~6억원 대의 가격대로 타 지역 대비 거래 가격대가 낮다는 점과 더불어 상계·중계 일대 지구단위계획이 고시되고 복합정비구역 후보지로 일부 단지들이 거론되면서 매수세가 증가 증가한 것으로 보인다"고 설명했다.

이어 "상계·중계 일대 지역의 경우 향후 10만3000세대 규모의 주거복합도시로 재편될 예정으로 용적률 완화 등을 통해 기존 정비사업 추진 중인 단지들의 사업 추진에 탄력을 받을 것으로 기대하고 있다"고 덧붙였다.

자치구별로 허가내역을 살펴보면 기존 토허제 지정 지역과 신규로 지정된 지역간 상반된 흐름이 확연히 나타났다.

10·15 대책으로 노원구와 함께 새롭게 지정된 성북(259 → 392건)·은평(203 → 313건)·구로(176 → 312건)·영등포(131 → 311건) 등에서는 지정 직후 40일 대비 이후 40일간 허가 건수가 크게 늘었다. 반면 강남 3구와 함께 10·15 대책 이전부터 규제에 묶여 있던 용산(199 → 90건)은 같은 기간 거래가 절반 이하로 급감했다.

이는 기존 토허제 지역이었던 강남·서초·송파·용산구는 장기간 지속된 규제 속 시장 피로감이 쌓인 반면 새로 포함된 지역은 규제 도입 초기 일시적인 관망 이후 실수요 중심의 거래가 점차 회복되고 있는 것으로 풀이된다.

서울 자치구별 토지거래허가건수 추이. ⓒ직방

노원·성북·은평 등 새로 토허제 적용 지역으로 편입된 자치구들에서 허가 건수가 크게 증가하면서 서울 전체 거래 건수도 늘어났다. 서울 전역의 최근 40일간 토지거래허가건수는 5937건으로 이전 40일(5252건)에 비해 약 13% 가량 증가했다.

토지거래허가구역에서 일정 면적 이상의 토지를 취득하려면 관할 지자체의 사전 허가가 필요하며 실거주 의무와 계약 목적에 부합하는 이용 계획서 제출 등 요건을 충족해야 한다. 그럼에도 토지거래 허가 건수가 증가한 점은 규제 시행 직후 위축됐던 거래 심리가 일정 부분 회복되고 있다는 신호로 해석된다.

김 매니저는 "올해 주택시장은 추가 부동산 대책과 세제 조정 논의, 지방선거 등 정책·제도적 변수가 잠재돼 있어 시장 흐름에 대한 면밀한 관찰이 요구된다"며 "정책 방향과 금리 수준, 규제의 완화 또는 강화 여부에 따라 시장의 흐름과 거래 속도는 달라질 수 있다"고 말했다.