카지노·투자이민제 호재 '영종도' 아직 갈길 멀다

<심층분석-영종 하늘도시의 허와 실③>인프라 구축과 함께 투자 규제 완화해야

영종도 외국 자본 유치…세계 정세 따라 변수 많아

부동산 투자이민제 애매한 정의탓에 첫 계약물 불발 위기

영종하늘도시는 지난 2009년 분양 당시 경제자유구역 입지와 각종 장밋빛 청사진으로 뜨거운 주목을 받았었다. 견본주택마다 수만명의 인파가 몰리면서 관심이 집중 됐지만 기반시설이 부족해 결국 미분양 사태로 이어졌다. 설상가상으로 여러 개발계획들이 좌초되거나 중단되면서 집값도 곧두박질쳤다. 그후 5년이 지난 지금 영종하늘도시 부동산이 조금씩 꿈틀거리고 있다. 특히 영종도 핵심사업인 카지노 사업이 현실화되면서 부동산 회복세가 강해질 것으로 점쳐지고 있다. 이같은 전망이 한동안 끊어졌던 숨통에 강력한 생기를 불어넣을 수 있을지 영종 하늘도시의 현 주소와 해결 과제를 총 3회에 걸쳐 심층적으로 짚어본다.<편집자주>

11월 20일 영종도에서 국내 최초 카지노 복합리조트 개발사업인 '파라다이스시티' 기공식이 열렸다.ⓒ인천경제자유무역청

영종도의 핵심 사업인 카지노 복합리조트 사업이 본격화 되고, 외국인 투자 유치가 활발해지면서 영종도 부동산 시장이 조금씩 반등 조짐을 보이고 있다.

적체된 미분양이 해소되고 매매 시장이 활성화될 것으로 전망되지만 이를 지속 견인하기 위해서는 무엇보다 인프라 구축과 함께 실효성 있는 투자 정책이 동반되야 할 것으로 보인다.

4일 인천경제자유구역청에 따르면 올 10월 말 기준 인천경제자유구역(송도·영종·청라지구)에 유치된 외국인 투자 금액은 67억1400만불로 1년 전(50억7700만불)에 비해 30%이상 증가했다.

지구별 유치 현황을 보면 송도가 49%(33억400만불), 영종40%(25억9000만불), 청라 10%(7억2000만불)다. 이중 가장 주목을 받고 있는 곳은 영종도다. 영종도의 핵심사업 중 하나인 카지노 복합리조트 개발사업이 속도를 내고 있기 때문이다.

지난달 20일 국내 카지노업체인 파라다이스그룹과 일본의 세가사미홀딩스의 합작회사인 '파라다이스세가사미'는 인천국제공항 국제업무지역(IBC-I)에서 '파라다이스시티' 기공식을 가졌다.

총 33만㎡ 부지 위에 1조3000억원을 투자해 객실 711개를 갖춘 특1급 호텔과 컨벤션센터, 외국인 전용 카지노, K플라자 등을 짓는 사업이다. ‘파라다이스시티’는 오는 2017년 개장을 목표로 하고 있다.

파라다이스시티측은 개발 과정에서 고용 1만여 명, 1조8000억원의 생산유발효과를 예상하고, 사업 운영 과정에서 76만여명의 고용효과와 6조3000억원의 창출효과를 기대하고 있다.

이외에도 영종 미단시티 개발사업자인 리포그룹과 미국계 시저스엔터테인먼트가 합작한 리포&시저스(LOCZ)도 미단시티에 총 2조3000억원을 들여 카지노 복합 리조트와 쇼핑몰을 지을 계획이다. 연말까지 토지매매계약을 체결, 내년 착공에 들어갈 예정이다.

홍콩 4대 재벌 ‘주대그룹(CTFE)’도 지난달 16일에 인천시에 10억 달러(약 1조1000억원) 규모의 투자의향서(LOI)를 전달하는 등 영종도는 현재 3~4곳에서 카지노 개발사업이 진행중이다.

개발사업이 가시화되면서 부동산 활성화 기대감이 한껏 고조되고 있지만 아직 낙관하기에는 이르다는 분석도 나오고 있다. 외국 자본의 대규모 투자 의향을 밝혔다가도 세계 경제 흐름에 따라 갑자기 의사를 철회하는 경우가 많기 때문이다.

김태섭 주택산업연구원 정책연구실장은 “경제자유구역인 영종도는 태생상 해외자본유치가 필수적”이라며 “해외 자본 유치가 확정돼야 사업이 진행, 부동산 시장에도 영향을 줄 수 있는데 외국인 투자는 세계 경제 상황에 따라 여러 변수가 작용할 수 있다”고 말했다.

실제 인천경제자유구역청 개청이후 지금까지 송도 70건, 영종 14건, 청라 7건 등 총 91건의 업무협약(MOU)를 체결했다. 하지만 정식으로 계약으로 이어진건 40건에 불과하고, MOU 만료 및 사업포기 등으로 39건이 해지된 상태다.

최근 '미단시티개발프로젝트' 개발을 위해 연 초부터 협상을 벌이던 중국 상하이 대형 부동산 개발회사인 랑룬그룹도 지난달 18일 협상 결렬을 통보한 바 있다.

◆부동산 투자이민제, 애매한 '미분양' 정의로 불발 위기

게다가 경기 부양을 위해 도입한 '부동산 투자이민제'도 일부 기준이 명확하지 않아 시장에 혼선을 주고 있다. 투자이민제는 외국인이 일정 금액 이상 부동산에 투자하면 국내 거주 자격을 주고, 5년 후 영주권을 허용하는 제도다.

지난 10월부터 영종하늘도시 미분양 아파트가 투자 대상에 포함되면서 부동산 반등에 도움이 될 것이라는 기대가 커졌다. 실제 시행 3년만에 첫 중국인 투자자가 아파트 매입 의사를 밝혔지만 정작 계약은 이뤄지지 않았다.

이는 다양한 ‘미분양’ 주택 유형을 놓고 어떤 것을 부동산 투자이민제 대상에 적용할지 정의가 명확하지 않았기 때문이다. 이 때문에 사실상 투자 유치 자체가 현재 중단된 상황이다.

‘주택 공급에 관한 규칙’에는 청약이나 계약을 통해 입주자를 선정하고 남은 주택만을 미분양으로 명시하고 있다. 그 외에 ‘중도 해지분’이나 건설사의 유동성 자금 확보를 위한 ‘전세 전환’, ‘환매조건부 매매’ 등은 해당되지 않는다.

중국인 투자자가 구매의사를 밝힌 미분양 아파트는 ‘환매조건부 매매’분이었다. 이는 건설사가 자금 압박을 해소하기 위해 미분양 물량을 대한주택보증에게 분양가의 50% 가격에 팔았다가 일정 기간 뒤 경기 상황이 좋아지면 다시 사오는 주택을 말한다.

실제 청약자와 계약은 이뤄지지 않았기 때문에 입주자가 선정되지 않은 ‘미분양’으로도 볼 수 있지만 매매당시 소유권이 대한주택보증에게 이전됐기 때문에 논란의 소지가 될 수 있다.현재 이를 두고 법무부의 유권해석이 진행중이다.

아울러 인천경제자유구역청도 애매한 ‘미분양’ 정의를 확인하지 않은채 영종하늘도시 내 모든 미분양 아파트를 투자대상에 포함시켰다가 이를 철회, 다시 미분양 물량을 파악하면서 시장에 혼선만 남겼다.

또한 '부동산 투자이민제' 항목 중 외국인이 투자금액이 7억원 이상인 점도 미분양 주택 해소에는 별 영향이 없다는 지적도 나오고 있다.

영종하늘도시 인근 부동산중개업소 대표는 “이미 관광객 수요가 많고 투자가 활발한 제주도의 경우도 투자액이 5억원 이상이면 되는데, 아직 개발중인 영종도가 7억원인것은 과도한 것 아니냐”고 우려했다.

그는 “영종하늘도시 아파트의 매매가를 3.3㎡당 평균 1000만원으로만 봐도 7억원이 넘으려면 70평대 대형을 사거나 중소형을 서너채는 사야 하는데 부담으로 작용할 수 있다“며 “투자 금액을 낮춰야 한다“고 지적했다.

전문가들은 해외 자본 유치를 위해 적극적인 인센티브를 외국 기업에게 부여하고, 투자정책도 시장 상황에 맞게 완화해야 영종도 부동산 회복에도 탄력이 붙을 것으로 보고 있다.

권일 닥터아파트 리서치팀장은 “최근 카지노 사업 등의 굵직한 개발호재가 가시화되면서 심리 개선에 긍정적인 영향을 주고 있지만 실제 준공되기까지 장 기간이 소요되는 만큼 부동산 회복 속도는 느릴 수 있다”며 “교통 등의 기반시설을 구축하고 투자이민제 규제를 완화해 수요층을 확대하는 게 빠른 시장 회복의 촉매제가 될 것”으로 분석했다.