주산연 "주택매매거래 월 9만건 이상 돼야 회복기"

재고주택 거래특성 보고서…"지난해 주택매매량 보다 약 8.8% 증가해야"

주택시장이 완전한 회복기에 들어서기 위해서는 월평균 9만건의 거래가 있어야 한다는 분석이 나왔다. 이는 지난해 주택매매량 보다 약 8.8% 증가한 양이다.

주택산업연구원은 28일 ‘재고주택 거래특성 분석’ 보고서를 통해 회복기로 볼 수 있는 적정한 주택매매거래량은 연 109만3200건으로 월평균 9만1100건은 돼야 한다고 밝혔다. 지난 한해 동안 거래된 주택매매량은 100만5173건인데 이보다 약 8.8% 증가해야 한다는 분석이다.

김태섭 주택산업연구원 연구실장은 “주택거래량과 주택가격은 밀접한 연관성이 있다”며 “매매거래가 늘나면서 가격 상승의 효과도 발생해하기 때문에 주택시장이 완전한 회복기에 들어서기 위해서는 더 많은 주택거래가 필요하다”고 설명했다.

우선 국내 주택시장 흐름은 지난 2006년 12월 ‘과열기’에 접어들었다가 2008년 10월 금융위기로 ‘침체기’를 겪는다. 이후 2009년 5월 ‘회복기’ 진입, 2012년 1월 시장심리악화로 인해 다시 ‘침체기’에 빠진다. 2013년 4월부터 최근까지는 잇단 부동산 활성화 정책으로 안정기에 접어든다.

이 시기 주택가격 상승률은 과열기에는 '연 6% 이상', 침체기는 '연 1% 이하' 회복기는 '연 3∼5% 이하', 안정기는 '1∼3% 이하'를 보였다.

연구원은 이 가운데 세계 금융위기 이후인 2009년 1월~2014년 10월까지의 주택거래량과 주택가격특성을 반영해 ‘적정 주택매매거래량’을 추정했다.

2007년~2014년의 연평균 ‘소득증가율’ 또는 연평균 ‘소비자 물가 상승률’이 약 3% 정도인 점을 고려할때, 주택가격이 연 3%정도로 상승하기 위해서는 지난해보다 약 8만8027건(월평균 7336건)이 더 거래되어야 한다는 분석이다.

실제로 지난해 주택매매거래량은 2006년 이후 최대치인 연 100만5173건(수도권 46만2111건, 서울 14만8266건, 지방 54만3062건)을 기록했으나 주택가격상승률은 전국적으로 1.7%에 불과했다.

이에 따라 올해 수도권은 연 5만7489건(월평균 4791건), 서울은 연 1만6134건(월평균 1345건), 지방은 연 3만538건(월평균 2545건)이 더 거래되어야 한다는 설명이다.

연구원은 “금융위기 이후 주택거래량 변화에 대한 주택가격상승률의 민감도가 떨어졌다”며 “ 주택가격 상승을 위해서는 더 많은 주택매매거래를 동반해야 하는 시장으로 바뀌었다”고 말했다. 아울러 총 주택재고량 대비 적정 주택거래량 비율은 약 5%∼5.5% 수준이 적당하다고 덧붙였다.