컨소시엄 늘어난 분양 시장…누이 좋고 매부 좋고?

올 12월 재건축 초과이익환수제 종료를 앞두고 2개 이상의 건설사들이 시공하는 컨소시엄 대단지 아파트가 늘어나고 있다.

여러가지 장점으로 컨소시엄 아파트의 인기가 높은 상황이지만, 최근 사업 추진 과정에서 건설사들이 경쟁을 피한 '담합'의 형태로 봐야한다는 비난도 제기되고 있다.

27일 부동산인포에 따르면 올 하반기 분양될 컨소시엄 아파트는 전국 16곳에 2만3614가구로 조사됐다. 이는 지난해 하반기 대비 1.6배 증가한 수치다.

지역별로는 경기도가 9638가구로 가장 많았다. 안양 호원초 주변지구 재개발과 성남 신흥주공 재건축, 과천주공2단지 등 굵직한 정비사업 물량들이 예정되면서 지난해 같은 기간 4527가구 보다 5111가구 증가했다.

이어 서울이 3681가구, 세종 3100가구 등의 순이었다. 세종은 지난해 하반기 5649가구가 공급되면서 전국에서 컨소시엄 분양물량이 가장 많았으나 올해는 총 3100가구 분양에 그쳤다.

특히 올 하반기에 예정된 컨소시엄 분양단지는 주로 재건축·재개발 등 정비사업 물량인 것으로 나타났다. 정비사업 컨소시엄 분양단지는 총 16곳 중 12곳으로 전체의 75%를 차지했다. 지난해 하반기 컨소시엄 분양단지 13곳 중 단 2곳만 재건축이었던 것과는 대조적인 모습이다.

전문가들은 재건축조합이 올해 안에 사업을 추진하지 못할 경우 초과이익환수제 적용을 피할 수 없어 대부분 하반기 중 사업 추진을 서두르고 있다고 보고 있다. 건설사들 역시 컨소시엄 구성으로 나서면서 지난해 보다 물량이 크게 늘어난 것으로 파악된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “컨소시엄 아파트는 두 건설사가 합쳐져 브랜드 가치가 더욱 높아지기 때문에 입주 후에도 지역의 랜드마크로 자리할 가능성이 크다”면서 “건설사 입장에서도 사업 리스크를 분담할 수 있다”고 설명했다.

하지만 대형건설사들만 이러한 이점을 이용해 이권을 챙기는 것 아니냐는 지적도 있다.

강남의 한 재건축조합 관계자는 “조합은 시공사 선정 등 사업 추진이 하루라도 급한데 이런 시간싸움을 건설사가 이용하는 경우가 있다”며 “단독으로 입찰에 참여해 경쟁이 치열할 때와는 다르게 컨소시엄을 구성해 참여할 경우 건설사들이 조합에 제시하는 조건이 좀 떨어지기도 한다”고 말했다.

그는 또 “‘사공이 많으면 배가 산으로 간다’고 시공사가 많을수록 의견 조율에 따른 결정도 늦어질 수 있다”고 지적했다.

실제로 4개의 건설사가 컨소시엄을 구성한 성동구 왕십리뉴타운1구역은 조합과 4개 참여건설사 간 분양가 산정 문제를 놓고 이견을 보이다 당초 예정됐던 시기보다 1년 정도 늦춰 분양되기도 했다.

대형건설사 관계자는 “정비사업은 시공사선정 이후에도 사업시행인가·관리처분인가 등의 절차로 4년 이상은 소요된다”며 “프로젝트가 나눠지는 만큼 수익성도 나눠 배분되지만, 재건축 수주전에서 발생하는 비용과 시간, 수주 후 사업 리스크도 최소화할 수 있다”고 반박했다.

그는 “강남 지역의 재건축은 입찰보증금 등 초기 사업비만 해도 높은 수준이 요구되기 때문에 컨소시엄을 구성해 부담을 낮추기도 한다”고 덧붙였다.