미성건영 등 공공재건축 후보 5곳 선정…연내 시행자 지정

용적률 평균 178%p 상향, 가구수 1503→2232가구로 늘어

공공재건축 후보지 선정결과.ⓒ국토부

정부가 미성건영아파트를 비롯해 공공 재건축 1차 후보지 5곳을 선정했다. 이들 후보지 모두 입지여건이 좋지 않은 등 자력개발을 할 만큼 사업성이 확보되지 않는 곳들이 대부분이라 사업 추진에는 문제가 없을 것으로 보고 있다.

국토교통부는 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'에 따라 도입한 공공재건축 선도사업 후보지 5개 단지를 7일 발표했다.

단지는 ▲영등포 신길13 ▲중랑 망우1 ▲관악 미성건영 ▲용산 강변강서 ▲광진중곡 등이다. 이중 신길과 미성건영, 강변강서는 SH가 망우와 중곡은 LH가 맡는다.

공공재건축은 LH·SH 등 공공이 참여하는 경우 용적률 등 규제 완화, 절차 지원 등 공적 지원을 부여해 주택 공급을 촉진하는 사업이다.

정체된 사업을 촉진하기 위해 공공재건축을 추진하는 구역에서는 용도지역 상향, 공원설치 의무 완화 등 도시규제 완화, 인허가 절차 지원 등 각종 공적지원이 제공된다.

또한 대책 발표 당시 제시한 기부채납률 범위(50~70%) 중 최저 수준(50%), 기부채납 주택 중 공공분양 비율은 최고 수준(50%)을 적용하는 특례를 부여한다.

국토부가 이들 단지의 사업효과를 분석한 결과 모두 1단계 종상향을 적용하는 등 도시계획인센티브를 통해 기존 대비 용적률이 평균 178%p(162%→340%) 증가하는 것으로 나타났다.

공급가구도 현행 가구수 대비 1.5배(총 1503→2232가구) 증가하고, 조합원의 분담금은 민간 재건축 계획 대비 평균 52% 감소하는 것으로 분석됐다.

후보지는 지난해 공공재건축 사전컨설팅 공모에 참여해 사전컨설팅 결과를 회신한 7개 단지 중에서 사업성 개선 효과가 있고, 주민 동의를 최소 10% 이상 확보한 곳이다.

그간 해당 단지는 주로 민간 정비사업으로는 사업성이 부족하거나, 주민 간 갈등으로 사업이 장기간 정체된 곳으로, 공공의 참여, 지원 하에 사업성을 제고하게 될 경우 속도감 있게 도심 내 주택을 공급할 수 있을 것으로 국토부는 보고 있다.

신길13구역(1만5120㎡)은 제3종일반주거지역에서 준주거 지역으로 종상향을 허용한다. 이를 통해 용적률을 현행 대비 258%p, 민간재건축 계획 대비 130%p 상향하고, 층수도 최고 35층까지 높여 가구수(461가구)가 기존(233가구) 대비 2.0배 늘어날 것으로 보인다.

현재 대표평형(60㎡)을 소유하고 있는 조합원이 84㎡ 분양을 받는 경우 민간재건축 시보다 분담금이 85% 감소한다.

이곳은 신길 재정비촉진지구 내에 위치하고 있으나 역세권 입지임에도 공동주택, 연립주택, 나대지 소유자 등 소유 형태 다양해 합의를 이뤄내지 못하면서 2007년 정비구역 지정 이후 사업이 장기 지연돼 왔다.

망우1구역(2만5106㎡)은 재건축이 완료되면 438가구가 공급된다. 현재 제2종일반주거지역(7층) 구역으로 사업성도 낮은데다, 2012년 조합 설립 이후에도 각종 분쟁(조합장 해임 소송 등)으로 구역 해제를 위한 주민 투표가 진행되는 등 사업의 진척이 더뎠다.

국토부는 인접지(제3종일반)를 고려해 대상지도 제3종일반주거지역으로 상향하기로 했다. 용적률을 현행 대비 91%p 높이고, 층수도 최고 23층까지 확보한다.

이 외에 미성건영아파트는 재건축이 완료되면 695가구의 주택이 공급된다. 단지 전체를 제3종일반주거지역으로 상향해 용적률을 현행 대비 140%p 상향하고, 최고 27층까지 확보해 가구수를 1.36배 늘렸다.

강변강서는 268가구 확보가 가능하며, 이 중 50가구를 분양주택(일반+공공)으로 공급한다. 제3종일반주거지역에서 준주거지역으로 상향하고 용적률을 현행 대비 202%p 높인다. 층수도 최고 35층까지 높여 소규모 지역임에도 가구수가 1.26배 확보될 것으로 보인다.

중곡아파트에선 총 370가구가 공급된다. 제3종일반주거지역으로 상향하되 인근 지역을 고려해 최고 18층으로 설계하고, 용적률은 현행 대비 206%p 상향하며, 이를 통해 기존에 없던 일반분양분을 36가구를 공급해 사업성을 확보한다.

국토부는 공공재건축 선도사업 후보지에 대해서는 공공 주도로 마련한 사전컨설팅 결과에서 주민 요구사항, 개정된 법령 등을 반영해 5월까지 구체적인 정비계획(안)을 조속히 수립할 예정이다.

한편, 공공직접시행 정비사업, 소규모재개발·재건축 등의 후보지 접수를 2월부터 개시해 현재까지 주민 제안 24곳, 지자체 제안 69곳, 민간 제안 8곳 등 총 101곳이 접수했으며 입지요건 및 사업성을 검토 중이다.

공공직접시행 정비사업 등은 조합 등 주민의사 확인이 선행될 필요가 있는 만큼, 지자체·민간이 제안한 사업 구역에 대해서도 구역 내 조합 등의 참여 의향을 파악한 후에 컨설팅 서비스를 제공할 계획이다.

주민제안의 경우 사업계획에 대한 컨설팅 결과를 4~5월 중 제시하고, 주민 동의 10%를 거쳐 7월 중 후보지 발표를 목표로 추진한다.

김수상 국토부 주택토지실장은 "이번 공공재건축 선도사업 후보지에 대해 지자체, 주민과 긴밀히 소통하고, 정부의 지원을 집중해 속도감 있게 사업을 추진할 것"이라며 "공공직접시행 정비사업 등에 대해서도 컨설팅 회신 및 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 공개해 나가겠다"고 말했다.